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Source: ACAIQ
October 2008 • Tabled before the National Assembly in December 2007 by Monique Jérôme-Forget, Minister of Finance, this Bill, intended to replace the current Real Estate Brokerage Act, was adopted and sanctioned last May. Although no specific date has yet been set, it is expected that the new legislation will come into effect at the beginning of 2009.
Since its coming into force in 1991, the Act had not undergone any material change. The reform of the supervision of real estate brokerage proposed in Bill 73 includes a series of new practical and efficient approaches to the supervision of real estate brokerage. In addition to providing better protection for consumers who use the services of real estate brokerage professionals, the new legislation will modernize the regulations for real estate and mortgage brokers as well as for the ACAIQ, which will become the Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
The result of an in-depth thought process
Consultations were held on a number of occasions in the last 10 years with real estate brokers and agents and their voluntary associations. The majority of recommendations received by the ACAIQ in the context of these forums are reflected in the Bill. This major reform is supported by real estate boards that are part of the Quebec Federation of Real Estate Boards (QFREB).
MAIN CHANGES IN THE LAW
Changes proposed in the Bill include the following innovations:
One designation for all or Elimination of the title of “Agent”
The distinction between agent and broker will disappear since anyone offering real estate brokerage to consumers will henceforth be known as a broker. The public is not clear on the difference between a broker and an agent. Eliminating the concept of agent will simplify the designations.
Brokerage firms (chartered real estate brokers) will become agencies
Brokerage firms on whose behalf broker will be acting will be called agencies. Thus an agent working for a chartered real estate broker will become a broker acting on behalf of an agency.
Certificates will become licenses under the law
Brokers and agencies will now be the holders of licenses issued by the OACIQ.
Fully accountable brokers
The broker will be solidarily liable with the agency he represents for the performance of the brokerage contract and for any prejudice caused by a breach of the contract.
Brokers will be insured personally
Persons (the brokers) offering their services to consumers will have to be personally insured for professional liability. As is presently the case, agencies will also have to have liability insurance.
The title of mortgage broker will be recognized under the law
As a result of the growth experienced by the mortgage brokerage sector, the designation of mortgage broker will now be recognized under the law.
Powers of conciliation, mediation and arbitration
The OACIQ will be empowered to act as conciliator or mediator in disputes between a broker, an agency and their client, upon request by the parties. The OACIQ will also have the power to arbitrate cases between a broker or agency and a client.
Application of the law
The new legislation will continue to apply to the purchase, sale or exchange of immovable property and to loans secured by immovable hypothec. However, a change is being made to the field of application regarding leasing, which will now be limited to leasing by an intermediary who carries on an enterprise. In addition, the sale of an enterprise will remain covered by the Act if the enterprise’s property consists mainly of immovable property.
Exceptions
Exceptions to the Act will now be divided into two groups: persons not subject to the Act when in the performance of their duties, such as lawyers and notaries, and other persons not subject to the Act, including:
an exclusive representative when acting on behalf of their financial institution in the context of a brokerage transaction relating to a mortgage;
a member of a professional order or person governed by the AMF (Autorité des marchés financiers) who only gives a client the name and contact information of a person offering mortgage loans;
a superintendent or manager of a property or co-ownership property when leasing;
a superintendent or manager giving the name of a buyer to a co-owner;
an employee or manager working for a subsidiary of the owner of the immovable (90% controlled);
the spouse, child, father, mother, brother, sister of an owner who engages in a transaction described in section 1;
the sole shareholder of a company who engages in a transaction described in section 1.
The new broker
A new broker may enter the profession after successfully writing an entrance examination. He will first be required to work for an agency for a period to be set out in the regulations. Once this period is completed, he will acquire the right to work on his own behalf, without incorporating or hiring other brokers. He may become an executive officer of an agency provided he meets the criteria set under the regulations.
Transitional measures
Several brokers and agents are wondering, with good reason, what will become of their certificate when the new Act comes into effect. As soon as it does, all holders of an agent’s certificate will automatically become the holders of a real estate broker’s license. All real estate brokers who have at least one agent in their employ will become the holders of a real estate agency’s license.
All brokers and agencies concerned by this transitional measure who engage exclusively in mortgage brokerage may request that their permit be replaced by a mortgage broker’s license or mortgage agency’s license, as appropriate.
Training
As announced by the Association last March, the current training programs (902.56 Real Estate Agent and 902.57 Real Estate Broker) is being discontinued as of January 1, 2009. This means that as of that date, no new registrants will be accepted in these programs. Students already registered will have until January 1, 2011 to complete their programs.
Transitional measures will be put in place to manage the transition between the old and the new certification systems. The ACAIQ is currently looking at this aspect and will communicate any information as soon as it is available.
Advertising
Other transitional measures could be adopted by the government concerning, among other things, promotional material (logo, business cards, advertising, signs, etc.) in order to facilitate transition to the new regulations.
NEXT STEPS – DRAFTING OF REGULATIONS AND CONSULTATION WITH REAL ESTATE BROKERAGE PRACTITIONERS AND STAKEHOLDERS
Since the adoption of Bill 73 on May 28, 2008, the Association has been actively developing draft regulations for the application of the law. Although no specific date has yet been set, it is expected that the new legislation will come into effect at the beginning of 2009.
In the interim, the Association will conduct consultations on its draft regulations with members and main stakeholders in the field of real estate brokerage.
The Association will keep you abreast of future development regarding the new Act.
In summary:
The ACAIQ becomes the OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec);
Natural persons who provide real estate or mortgage brokerage services to consumers will be designated as real estate brokers or mortgage brokers;
Brokerage firms on whose behalf these brokers will act will be called real estate agencies or mortgage agencies;
Broker and agency licenses will be issued by the OACIQ;
Persons (brokers) who provide brokerage services to consumers will have to hold professional liability insurance, same as agencies;
Brokers will be solidarily liable with the agency they represent.
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To review the Bill:
Bill 73 - Real Estate Brokerage Act (sanctioned on May 28, 2008)
You may also read the following articles:
Bill 73 – Real Estate Brokerage Act: A new stage is reached
Certification Examination – Residential brokerage
Deactivation of current training programs deferred |
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Opinion
Des leçons à tirer de l'épisode UQAM Jean-Marie Toulouse, Professeur à HEC-Montréal et président du Groupe de travail sur la gouvernance des universités
Yvan Allaire, Président du conseil de l'Institut sur la gouvernance des organisations privées et publiques (IGOPP)
Le Devoir - Édition du lundi 30 juin 2008
Mots clés : UQAM, Économie, Université, Montréal
Le vérificateur général du Québec (VG) vient de publier la deuxième partie de son rapport de vérification de l'UQAM intitulé Principaux facteurs responsables des pertes de l'Université du Québec à Montréal. Ce rapport décrit les nombreuses carences de gouvernance ayant contribué aux problèmes financiers de cet établissement. Le document du vérificateur général apporte un témoignage concret sur les risques de dérapage en l'absence de saines pratiques de gouvernance. En cela, il fournit un net appui aux propositions contenues dans le rapport du Groupe de travail sur la gouvernance universitaire rendu public en... 2007 par l'IGOPP.
Plusieurs leçons sont à tirer du douloureux épisode que connaît l'UQAM, leçons qui sont pertinentes d'ailleurs pour tous les établissements universitaires.
Un conseil indépendant
Première leçon: la composition du conseil a une importance critique pour le succès de la gouvernance. Une saine gouvernance débute par la composition d'un conseil où siègent en majorité des membres indépendants et compétents. Le rapport du Groupe de travail de l'IGOPP a proposé (principe 5) que les conseils d'administration des universités soient composés de membres aux expériences et compétences diverses, de façon à refléter l'ensemble des points de vue, et que la majorité des membres soient indépendants, donc non liés personnellement ou professionnellement à l'établissement.
Puis au principe 6, le Groupe de travail ajoute que ces membres indépendants doivent être légitimes et crédibles: leur légitimité provenant de la démarche qui mène à leur nomination au conseil et leur crédibilité reposant sur une expérience pertinente et une expertise appropriée aux enjeux de l'établissement ainsi que sur leur réputation d'intégrité. Ces propositions du Groupe de travail ont fait sursauter certaines parties prenantes, habituées à des conseils d'administration servant plutôt de forums pour des échanges d'information et de lieu d'arbitrage entre les intérêts de différents groupes de pression.
Du côté de l'UQAM
Or, tentant de comprendre pourquoi le conseil d'administration (CA) de l'UQAM n'était pas intervenu plus tôt et plus énergiquement, le vérificateur général invoque la composition du conseil de l'UQAM: il note que, sur les 16 membres du conseil de l'UQAM, trois proviennent de la direction, trois représentent les professeurs, deux représentent les étudiants, un représente les chargés de cours, un provient des cégeps, un représente les diplômés et finalement cinq membres représentent les milieux social, culturel, des affaires et du travail.
Donc, constate le VG, «plus de la moitié des administrateurs sont des acteurs quotidiens dans la vie de cet établissement... Se considèrent-ils comme des administrateurs chargés de défendre les grands enjeux de l'université [...] au risque de déplaire au recteur?» (art. 250); de plus, «de nombreux observateurs peuvent assister aux séances du conseil et ils sont aussi des acteurs de cette université» (art. 251). Certains membres du conseil de l'UQAM ont fait part de la difficulté à exercer leurs fonctions, allant même jusqu'à dire que, «s'ils avaient voulu s'opposer aux projets de l'UQAM, il leur aurait fallu être prêts à quitter leurs fonctions» (art. 248).
Dans ce contexte, les membres externes, minoritaires et entourés de cadres de l'établissement, peuvent-ils vraiment agir en grands décideurs de la même façon que les membres d'un conseil d'administration, ou seulement agir comme des conseillers qui puisent dans leur expérience personnelle pour en faire profiter les autres administrateurs (art. 251)?
Trop d'ambiguïtés
Il faut éliminer ces ambiguïtés dans la gouvernance de nos établissements publics. Un conseil d'administration digne de ce nom doit être l'autorité décisionnelle ultime pour l'établissement. Cette autorité doit être portée par des administrateurs qui, majoritairement, n'ont d'autre intérêt que la réalisation de la mission de l'établissement de la façon la plus efficace pour l'ensemble des personnes concernées.
Les séances du conseil ne doivent pas servir de lieu de partage de l'information avec la communauté dans son ensemble (plusieurs autres tribunes sont disponibles à cette fin), ni de lieu de promotion d'intérêts divergents. Sans ce caractère essentiel, le conseil d'administration devient en fait et en pratique un vague comité consultatif sans grande prise sur le fonctionnement de l'organisation.
Saine gouvernance
Le rapport du VG souligne que «la nomination du recteur de l'université découle d'une recommandation du CA au gouvernement. Dans les faits, le nom suggéré par le CA vient d'un vote qui se tient dans la communauté universitaire... Ce processus donne une légitimité au recteur nommé par le gouvernement et influence les balises de sa relation avec les administrateurs» (art. 252).
Il ne fait aucun doute que le choix du premier dirigeant doit incomber au conseil d'administration, au terme d'une démarche qui assure la légitimité et la crédibilité du dirigeant choisi. Si on ne respecte pas ce principe, le premier dirigeant, choisi ou élu selon d'autres démarches et par d'autres instances, ne verra jamais ce conseil d'administration comme son supérieur à qui il doit rendre des comptes. En fait, dans de tels cas, le conseil, encore une fois, est infirme, handicapé par l'absence d'un levier puissant de son autorité.
Légitimité et crédibilité
Le rapport du Groupe de travail sur la gouvernance des universités propose (principes 4 et 9) que le choix du premier dirigeant soit la responsabilité du conseil selon une démarche ayant trois objectifs: a) choisir le (la) meilleur(e) candidat(e); b) s'assurer que des candidatures internes et externes soient possibles et pleinement considérées; c) traiter toutes les candidatures avec respect, en assurant la confidentialité appropriée.
Le rapport, en son principe 11, stipule que la personne choisie doit être perçue comme légitime pour occuper le poste, autant par la communauté universitaire que par les membres du conseil d'administration; que cette personne doit être hautement crédible, c'est-à-dire avoir le type d'expertise et d'expérience nécessaires pour relever les défis et les enjeux avec lesquels l'établissement devra composer au cours des prochaines années. La définition de ces défis et enjeux serait le résultat d'une une large consultation auprès de la communauté universitaire.
Choix d'un dirigeant
Le rapport du VG souligne trois aspects problématiques du choix du premier dirigeant de l'université: la démarche menant à son choix, la place et l'impact d'un vote par l'ensemble de la communauté et enfin le rôle du CA dans le choix du recteur. Le VG souligne la complexité de la relation entre le premier dirigeant et le conseil lorsque ce dernier est absent du processus de choix et de nomination du recteur: il ne sera jamais facile pour un conseil de composer avec un dirigeant qu'il perçoit comme lui ayant été imposé (par une autre instance ou par un vote), et vice-versa.
Le rapport du vérificateur général laisse penser que, dans le choix du recteur de l'UQAM, le rôle du conseil s'est limité à transmettre le résultat du vote au gouvernement du Québec. Il note également qu'il revient au président de l'UQ (Université du Québec), et non au CA, d'évaluer le rendement du recteur de cette université une fois par année (art. 252).
Plan stratégique
Le vérificateur général souligne à juste titre l'importance d'un plan stratégique pour diriger et gouverner un établissement universitaire. Un plan stratégique rend explicites les objectifs de l'établissement, situe les projets dans un cadre général, établit les priorités et les échéanciers de réalisation, détermine les ressources nécessaires et exige des comptes rendus et des suivis bien précis.
Le VG déplore l'absence d'un plan stratégique «définissant clairement les objectifs de l'établissement» (art. 216); «sans plan stratégique ni plan immobilier approuvés par le CA, la sélection des projets a été faite au gré des occasions» (art. 217) et «en conséquence le CA a été souvent informé à la pièce, sans présentation globale» (art. 240).
Dans son rapport sur la gouvernance des universités, le Groupe de travail souligne, et en fait son principe 4, que l'une des responsabilités du conseil d'administration est de s'assurer que le dirigeant formule et met en place une démarche participative de développement et définition de la stratégie, de faire l'examen du plan stratégique proposé par le dirigeant, d'en approuver le contenu ainsi que les mesures de succès.
En donnant son approbation au plan stratégique proposé par la direction, le conseil exprime son appui au recteur, mais il s'engage également envers des objectifs précis et publics pour l'établissement au cours des prochaines années. En insistant pour que ce plan soit assorti de mesures de succès, le conseil s'assure qu'il pourra suivre les progrès dans la réalisation du plan.
Un examen nécessaire
Les événements survenus à l'UQAM, tels que documentés dans le rapport du vérificateur général du Québec, jettent un éclairage cru sur des failles importantes dans la gouvernance de cet établissement. Nous avons relevé certaines leçons de ce fiasco, les plus porteuses selon nous, que nous avons rapprochées des recommandations du Groupe de travail sur la gouvernance des universités mis sur pied à l'automne 2007 par l'IGOPP.
Nous sommes d'avis que toutes les universités, ainsi que beaucoup d'autres organismes du secteur public, devraient faire un examen de leurs pratiques de gouvernance et les mettre en rapport avec des principes de saine gouvernance, comme ceux proposés dans le rapport du Groupe de travail.
Toute organisation dont la gouvernance est inadéquate devient exposée à quelque défaillance grave. Cette défaillance prendra des formes différentes, surprenantes, inédites d'une organisation à l'autre. Seule une gouvernance vigilante permet d'en diminuer le risque et d'en atténuer les conséquences. |
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Keeping shoppers in city
LINDA GYULAI
The Gazette
Monday, May 19, 2008
The only economic-impact study ordered by the city on the Griffintown project raised the spectre of a 13- to 17-per-cent drop in business on Ste. Catherine St.
However, the author, Jacques Nantel, a professor at HEC Montréal, the Université de Montréal's business school, dismissed that damage as improbable and theoretical.
Nantel told The Gazette the Griffintown project might even boost business on Ste. Catherine.
That's because about 60 per cent of Ste. Catherine's potential sales, or about $1 billion a year, head off-island because downtown doesn't offer all the services of suburban malls, he said. It's because of a lack of parking downtown and the availability at off-island malls of such durable goods as appliances.
"There's a potential for an additional commercial structure on-island to get what shoppers can't get downtown," he said.
Griffintown will keep shoppers close enough to downtown to drop in there, as well, he said.
© The Gazette (Montreal) 2008 |
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City building discontent
Business leaders and citizen groups are accusing city hall of betrayal
LINDA GYULAI
The Gazette
Monday, May 19, 2008
CREDIT: ALLEN MCINNIS, THE GAZETTE
A city-commissioned economic impact study projects that Ste. Catherine St. merchants will see a 13- to 17-per-cent drop in business.
Here comes the kiss after the slap for Ste. Catherine St. businesses.
Three weeks after Montreal city council approved a $1.3-billion commercial and residential project that will transform the forlorn Griffintown area - and, critics contend, drain customers from nearby downtown Ste. Catherine - city hall says it has created a committee to revitalize Montreal's perennial hub for shopping and people-watching.
The committee will develop a plan to renew the street from Atwater Ave. to St. Denis St. in response to concerns about the Griffintown project's potential economic impact on Ste. Catherine, city executive committee member Alan DeSousa confirmed late last week.
But city hall's olive branch comes after it has already inflicted what might be irreparable damage to Ste. Catherine by approving the Griffintown plan and its one-million-square-foot outdoor commercial mall, says André Poulin, executive director of Destination Centre-Ville. The association says it speaks for 8,000 downtown businesses.
The Griffintown project also includes nearly 4,000 housing units, up to two big-box stores, a 2,000-seat theatre, about 6,000 parking spaces, and parks and squares.
"It's surprising enough that anyone would try to hurt businesses in neighbourhoods that already exist," Poulin said, referring to Griffintown's developer, Devimco Inc., "but it's even more surprising that it doesn't seem to bother our elected officials."
So as the city prepares to issue expropriation notices in Griffintown next week, business leaders like Poulin are sounding remarkably similar to the citizens' groups that fought the Griffintown plan.
They're both accusing city hall of betrayal.
"It's a breach of trust," said Dinu Bumbaru, program director for Heritage Montreal.
"We worked so much with the city of Montreal, with people like Mayor (Gérald) Tremblay. ... (It was) based on a relationship of trust, trust that we shared common objectives to make Montreal a model for planning and public processes.
"And here we have an administration that is basically interested in real estate development without due process."
In fact, business and citizens' groups have rarely been on the same side of urban development battles during the more than 20 years since they joined forces to block a shopping complex and concert hall development on McGill College Ave. in 1985.
Citizens and business leaders have found common cause again over Griffintown, Bumbaru said. However, their shared frustration with the way the Tremblay administration contorted city procedures to facilitate the project's approval hasn't spawned a coalition of business and citizens, as happened over McGill College.
"For some reason, the business community isn't as vocal as it was in 1985," he said.
But give it time, he said. City hall's
2-year-old Montreal 2025 project office, which has a mandate to assist developers, is currently working on about 130 major projects, Bumbaru said.
"Imagine if we have this flawed process that we saw in Griffintown applied to all these projects," he said.
"Montreal is going to be a planning hell."
The critics object to the fact city hall sent the Griffintown project to the Southwest borough for public hearings headed by the local borough mayor, a member of Tremblay's party, instead of to the city's public-consultation office, composed of arm's-length planning experts.
The city also had Southwest borough develop a new local urban plan for Griffintown to accommodate Devimco's project.
Another future development, the $120-million Quartier des spectacles, or theatre district, to be built around Ste. Catherine and St. Laurent Blvd., is also expected to bypass the public-consultation office, Bumbaru said.
The city is contributing $60 million in infrastructure work to the Griffintown project, as well, and will expropriate parcels of land from any owners the developer can't convince to sell.
As another slap, Poulin said, the city is seriously weighing Devimco's call for the city to build a tramway line along Peel St. to link Griffintown, Old Montreal and the downtown core. The developer has pledged a $15-million contribution to the construction.
"The tramway will come and collect people downtown and take them to Griffintown," Poulin said. "It's five minutes away. This is what's very damaging in all of this."
However, DeSousa insists city hall hasn't decided yet whether it will build the tramway. He added the city convinced Devimco to cut the commercial component of its plan to one million square feet from 1.5 million.
And a tramway line runs in two directions, DeSousa said. Griffintown residents might use it to shop downtown, he said.
Tax money would pay the bulk of the tramway, Poulin countered. "You have to understand that our money will contribute to helping a competitor that will set up two kilometres from us. So you can bet we're not happy."
Ré Jean Séguin, executive director of the Corporation de développement urbain du Faubourg Saint-Laurent, says the Griffintown project's theatre is a threat to such downtown venues as Théâtre St. Denis, Place des Arts and Metropolis.
Architect Joseph Baker notes city council members were given only four days to study the final version of the Griffintown project before their vote in April.
"And I wager that the majority hadn't even read (the documents)," said Baker, a past president of the Quebec Order of Architects. "That's tragic."
Councillor Marvin Rotrand, a member of Tremblay's Union Montreal party, says he asked the administration to delay the vote, but was refused. Rotrand, Union Montrealer Warren Allmand and Projet Montréal leader Richard Bergeron were the only members of the 65-seat council to oppose the project.
Council has "a few lone voices among this pack of unanimous-voting acolytes of the mayor," Baker said bitterly. He objects to the project's scale and density.
The project might have turned out better had municipal urban planners, rather than politicians, been allowed a lead role in working with the developers, Bumbaru said. But planners "are now buried in the boroughs" since the city's urban planning department was broken up when Tremblay decentralized powers to the boroughs, he said.
For its part, Griffintown's developer says the project should help, not hurt, Ste. Catherine.
"People always have the same protective reaction," said Claude Marcotte, an associate with Daniel Arbour & Associés, the main consultant to Devimco on the Griffintown project.
"Ste. Catherine will always be Ste. Catherine - it will always be a very strong artery."
Devimco says it will sign up commercial tenants that will complement Ste. Catherine. Devimco is talking about gardening centres, big-box hardware stores and electrical appliance stores, which you won't find on Ste. Catherine, Marcotte said.
The developer is also negotiating with at least five commercial tenants from Europe that are not in Montreal now, he said.
Poulin said the city should have limited the specific types of stores in Griffintown. There's no guarantee the kinds of boutiques on Ste. Catherine, such as clothing, won't open in Griffintown, he said.
Potential tenants include clothing boutiques, Marcotte confirmed. However, he said, Devimco wants stores that aren't already in Montreal.
That's no comfort, Poulin said. "If new store signs come to Montreal and they set up in Griffintown instead of downtown, then it's bad news for downtown."
And if the rosy prediction is true, Poulin asked, then why would the city create a committee to revitalize Ste. Catherine?
He said he'll work with the committee but is skeptical. Ste. Catherine's future is now in Devimco's hands, he said.
"We can only hope they'll only open gardening centres and not fashion boutiques," Poulin said.
"We can only pray."
lgyulai@ thegazette.canwest.com
© The Gazette (Montreal) 2008 |
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Phyllis Lambert makes last-minute plea to stop Griffintown project
ALAN HUSTAK
The Gazette
Wednesday, April 16, 2008
Phyllis Lambert, founding director of the Canadian Centre for Architecture and longtime Mont-real heritage activist, says it's not too late to stop the proposed $1.3-billion Griffintown development.
She called on Montreal's executive committee to suspend today's scheduled adoption of the special planning program, or plan particulier d'urbanisme, for the area.
If approved, the plan would formally endorse the developer's blueprint for the makeover of the industrial neighbourhood south of the Bell Centre down to the Lachine Canal.
Critics say the megaproject was conceived by the developer, Devimco Inc., at the borough level without any informed input from the city's own independent planning review board, the Office de consultation publique de Montréal.
Lambert repeated her belief that the scheme being considered lacks vision and must be subject to approval by the independent review board.
"It's not too late to improve it, to make it better," she told a news conference yesterday.
"I strongly believe in public consultation, in the opinion of people who live here. You can't bring in a project like this under the carpet.
''All projects should be subject to public consultation.
"I don't understand why the city doesn't follow the procedures that it, itself, put in place," she said.
Lambert insisted she has no authority to stop anything, but it would not be the first time she has brought her considerable influence to bear on urban planning.
"When everything in Montreal was coming down in the 1960s, we stopped it," she said.
"It's not too late to stop this, too, and make it a better project."
"We don't still know anything about the project at the final level," said Christopher Gobeil, chairperson of the Committee for the Sustainable Redevelopment of Griffintown, which represents tenants, businesses and people who work in the area.
Heritage Montreal's Dinu Bumbaru said the city no longer has a planning department to oversee a master plan, nor an adequate review process to study the impact of such major developments.
ahustak@thegazette.canwest.com
© The Gazette (Montreal) 2008 |
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Opinion
Griffintown: devenir une réalité exemplaire pour l'avenir
Florence Junca Adenot, Directrice du Forum Urba 2015 et professeure en études urbaines à l'UQAM
Édition du jeudi 06 mars 2008
Mots clés : développement, PPU, Griffintown, Municipalité, Montréal
Faire renaître l'ancien quartier industriel de Griffintown représente une occasion unique de revitaliser un territoire stratégique de 12 hectares à proximité du centre de Montréal. Le promoteur Devimco a présenté son projet lors de la consultation de l'arrondissement du Sud-Ouest sur le plan particulier d'urbanisme (PPU) qui l'encadrera.
Comment traduire cet investissement considérable de 1,3 milliard de dollars, cette occasion de renaissance, en un modèle pertinent et exemplaire pour l'avenir, qui réponde aux enjeux de Montréal, aux caractéristiques urbaines particulières, aux besoins des populations locales, au respect de l'histoire et du patrimoine collectif ainsi qu'aux nécessités du développement durable tout en étant rentable?
Une architecture à améliorer
Les concepteurs du projet ont avec raison choisi un projet multifonctionnel, assez dense, privilégiant les transports collectifs, la marche, les vélos et le tramway. Des services de proximité, des commerces, des bureaux, des activités culturelles, des parcs et des équipements créeront un milieu de vie attrayant et sécuritaire.
La diversification résidentielle répond aux besoins des plus jeunes comme des plus âgés, des familles et des personnes vivant seules, des personnes à revenu variable. Le soin apporté aux accès au fleuve, à la préservation des bâtiments anciens, aux lieux de rassemblement, aux salles de divertissement et aux pistes cyclables traduit le souci de créer un environnement de qualité. Avec raison, le PPU veut encadrer la qualité architecturale des projets de construction, comme le propose aussi le promoteur. Les esquisses présentées ne rendent pas justice à la qualité attendue d'un tel projet.
Des contradictions fondamentales à régler
Mais le PPU contient plusieurs contradictions. Il accroît la largeur des rues, en crée de nouvelles pour favoriser la fluidité de la circulation automobile et autorise 4000 places de stationnement non résidentielles et près de 4000 autres places résidentielles. Ce choix contredit les objectifs écrits d'accorder la priorité aux transports collectifs, au développement urbain durable, aux piétons et à une vie de quartier de qualité. La mise en valeur des bâtiments patrimoniaux et l'animation du secteur culturel sont eux aussi contredits par la proximité écrasante d'une tour de 80 mètres, une chaussée à six voies sur la rue Wellington et plusieurs rues à quatre voies avec des trottoirs conventionnels.
Ces choix contradictoires sont dictés par le coeur du concept proposé, soit la construction d'un million de pieds carrés de locaux commerciaux (18 % du total), sur basilaires, c'est-à-dire autant que la superficie du Marché central, un des plus gros centres commerciaux au Canada avec ses 4000 places de stationnement et ses dix millions de visiteurs par année via les autoroutes 15 et 40.
Le promoteur et l'arrondissement doivent trouver les justes équilibres qui assureraient une cohabitation harmonieuse des différentes vocations, quitte à ajuster le concept, ainsi qu'un retissage des liens avec les quartiers limitrophes, sujet dont il est peu question dans le projet présenté.
Les projets urbains réussis s'appuient sur les réalités du milieu et sur la qualité des consultations en amont avec les parties prenantes, des professionnels compétents, des promoteurs ouverts et un leadership municipal fort. Depuis deux ans, le promoteur Devimco a tenu des rencontres avec une quarantaine de groupes et les services municipaux.
Cette démarche, toute à son honneur, a fait évoluer le concept du projet afin qu'il réponde mieux aux besoins du milieu, à la préservation du patrimoine, à un milieu de vie urbain. Depuis le premier concept, le nombre d'unités résidentielles est passé de 1400 à 3860 et les espaces commerciaux de 40 à 18 % de la superficie. Les bâtiments d'intérêt patrimonial sont conservés, les espaces verts accrus, etc. La consultation suscite un grand intérêt. Espérons que le promoteur et les services municipaux continueront d'écouter et tiendront compte des suggestions bonifiant le projet dans ses dimensions humaines, urbaines et architecturales et trouveront des solutions imaginatives à ses contradictions intrinsèques.
Un projet pour l'avenir
La collectivité montréalaise, Devimco et les investisseurs (caisses de retraite québécoises et fiducie familiale) ont la chance de réaliser un projet qui devrait devenir exemplaire à l'échelle internationale, digne du Montréal du XXIe siècle. Le parti pris architectural devra s'affirmer par sa force, sa durabilité et sa sensibilité au tissu urbain et à l'âme montréalaise. Concevoir un quartier urbain et humain réussi en ayant fait les choix difficiles du développement durable et de la rigueur et dont d'autres s'inspireront comme nous le faisons avec certains projets exemplaires à Barcelone, Londres, Berlin, Lyon ou Arlington constitue un objectif rassembleur et mobilisateur pour tous.
Source: Le Devoir |
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Wednesday, February 20, 2008
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REALTORS® provide a variety of services including help in setting a listing price within current market guidelines. They develop a marketing plan, offer recommendations and advice to make your home more attractive and "saleable," and act on your behalf during negotiations to ensure your interests are protected.
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Selling your home is not a simple procedure. It involves large sums of money, stringent legal requirements and the potential for costly
mistakes. A REALTOR® is committed to spending the time it takes to help you sell your home in the least amount of time and for the best possible price.
A REALTOR® must disclose to you in writing, who exactly they represent in any real estate deal. A REALTOR® may represent a buyer or a seller; they may also represent both buyer and seller in the same transaction. Your listing REALTOR® is, in law, your agent. An agent owes his or her client the duties of utmost care, integrity, confidentiality and loyalty. Make sure you discuss agency with your listing REALTOR®.
The process of selling a home with a REALTOR® starts with the Listing Agreement. It's a contract between you and the brokerage company that the agent represents. It is a framework for subsequent forms and negotiations. It's important the agreement accurately reflects your property details and clearly spells out the rights and obligations of all parties. Both you and the listing agent sign the listing agreement and each receive a copy. The agreement binds both parties to its terms and conditions.
Generally, in the agreement you appoint the brokerage company as your agent and give its representatives the authority to find a purchaser. The duration of the agreement is indicated, and the compensation is specified. The agreement also sets out the listing price, and accurately describes the property you are selling. That will include the lot size, building size, building style and materials, floor areas, heating/cooling systems, room sizes and descriptions.
This is when you must also decide what you are taking with you and what you are leaving with the house. Generally, unless stated otherwise, fixtures remain with the property, while chattels--things which are movable--aren't included in the sale. If necessary, what stays and what goes are listed under "inclusions" or "exclusions."
Finally, the Listing Agreement also details the financial conditions of the property, including the mortgage balance, mortgage monthly payments and the mortgage due date. It should also provide information about annual property taxes; and references for any easements, rights of way, liens or charges against the property.
Ask your listing REALTOR® about disclosure, which is a seller's obligation to disclose facts about properties for sale. The buyers will need to know material facts about the property - that is, anything that could materially affect the sale price or influence a buyer's decision to buy it. A major cause of post-sale disputes and lawsuits center around defects and disclosure, but most disputes can be avoided if proper disclosures are made. Intentionally withholding information about a property when selling it can have serious legal consequences.
Another advantage of listing with a REALTOR® is that only a REALTOR® is able to place your listing on the MLS® or Multiple Listing Service®. When you decide your listings will be on the Multiple Listing Service®, the information about your property is shared with all other REALTORS® through the MLS® system, and all REALTORS® have the opportunity to sell your property. This type of cooperative effort will result in the listing agent offering compensation to the selling agent. Your property gains more exposure, because it reaches the majority of the real estate professionals in your community.
There's another benefit of dealing with a REALTOR®. Through mls.ca , the national property website, participating local real estate Boards can also advertise listings to potential buyers across Canada and around the world.
Another major issue for anyone selling a property is how much to ask for. Although you may have an idea of how much your house is worth, it's important to have your home valued by a professional on its own merits. Be careful not to price your property too high or too low. If it's too high, there's no sale; too low and you lose on your investment.
A REALTOR® has the research and expertise to provide a market assessment of what similar properties in your area have sold for. They can also provide information on market history, such as the number of properties sold in your community the previous month or year.
A REALTOR® also has a number of marketing tools and options to promote your property. First is the mls.ca web site, which attracts more than a million unique visitors a month. It shows the details of your home to local, regional or national buyers looking for a property in your community.
Your REALTOR® may also recommend an open house as a marketing strategy. There are two types: first is an agent's open house, where sales representatives from the listing company will be invited to view your house. If you have signed an MLS® agreement, other REALTORS® may also be invited. Remember, each of these REALTORS® may have a prospective buyer. The second type of open house is a public open house, where members of the public are invited to walk through your home and have a look. It's an efficient way to show your home to many potential buyers at once. The listing agent will act as host, answering any questions.
You and your listing agent will pick the time and date for an open house. In order to give the agent access to your home, you may wish to keep a key at his or her office, or in a lockbox. It's also a good idea to ensure that any valuables are put away in a safe location, then leave while the open house is underway. If you do stay, be sure to keep out of the way, and turn off any TVs or radios to let the agent and the buyer talk in peace.
Needless to say, clean counts with open houses. A general rule is that clean, uncluttered and well-lit spaces look larger and more attractive. People will naturally want to buy a house that is clean and well cared for.
Sometimes a home doesn't sell right away. Avoid the urge to pull your home off the market...be persistent! Generally, there are three reasons why a home may not sell as fast as others. First is location; second is condition; third is the asking price. Naturally, you can't change your home's location, but you can fix the condition of your home and you can, of course, adjust your price. Throughout the listing process, you need to be constantly comparing your asking price against those of similar properties in your area. It may be time to adjust the price of your home.
Review your selling strategy regularly with your listing agent: Is your house being shown regularly? Are you receiving the feedback from prospective buyers? Are you in touch with the marketplace? Is your property competing well? If not, what else can you do?
Once a buyer is found, you'll be receiving an offer that will detail how much, specify any conditions that may apply or be attached by the buyer, say when the buyer would like to take possession, and when the offer expires. As an act of good faith, the buyer will make a deposit with the offer.
You don't have to accept the offer as is. You may wish to make a counter offer that comes part way to meeting the offer's conditions. The counter offer is one more step along the way to negotiating the final terms and conditions of the sale. The offer, once signed by everyone, is a binding contract. Make sure you understand and agree to all of the terms in the document. You may want to have it reviewed by your lawyer before signing.
Before closing, especially if the buyer makes it a condition of sale, you may be asked to provide a current survey, or a "real property report," showing the location of the house is on the property owned by you and that there are no encroachments. You may also have to prove that you have title to the property (the buyer's lawyer will check this out when he or she conducts a title search to see if there are any liens on the property, easements, rights of way or height restrictions). Especially in rural areas, you may also be asked to provide a certificate for a well or septic system, stating the system meets local standards.
The buyer may also make the purchase conditional on an inspection by a qualified engineer or inspector.
Then on or before closing day, lawyers representing you and the buyer will set up a trust account for the money coming from the sale and will pay off any mortgages you owe on the property. After these are paid, you will receive any money you have coming from the sale. You must deliver the property deed or transfer documents, mortgage details and keys to your lawyer. Your lawyer will register the mortgage discharge and transfer the deed at closing,
Your lawyer should also ensure that you receive compensation for prepaid expenses such as, property taxes, electrical or gas bills, or if applicable, any heating oil left in your tank. Some lenders will make it possible for your mortgage to be portable, so you can take your mortgage with you when you move to your new home.
Here, your responsibilities under the listing agreement end. You'll have paid your listing agent the agreed-upon compensation. This can be done by your lawyer who can arrange the payment from the proceeds of the sale. In some provinces, including Quebec, notaries perform the same role in the real estate transaction as lawyers do in other provinces. If you have any questions, check with a REALTOR®.
The sale of property is a complex business transaction. There are distinct advantages to having a REALTOR® who is well-educated, knowledgeable, and experienced. A REALTOR® also has access to an array of services, including the Multiple Listing Service®, which can provide you with instant, thorough and accurate property information.
(The comments contained on this site are for information purposes only and do not constitute legal advice.)
© The Vancouver Sun 2008 |
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Picking a pro - Searching for your dream home!
By: Robin Nolet
For: Nova Horizons
2/19/2008
While there's no denying the real estate market has had its challenges lately, there's also no denying that for qualified buyers it's a great time to buy. Particularly first time buyers who are giving away rent when they could be earning equity. But where to start?
The idea of a new home is often so exciting that folks tend to dive right in, visiting model homes and stopping by open houses. Next thing you know, they're calling a Realtor and touring homes in earnest. But wait, this cart is definitely out in front of the horse. While it's fine to let your Realtor know what you are planning, let's back up a minute and do a little preparation.
First-and most importantly-talk with a lender to get a clearer idea of just how much house you can afford. It's always nice to find you can afford more house than you expected, but it's frustrating to discover you've been looking at homes you can't afford. Save yourself the wasted time, and the disappointment, and pin down your price range BEFORE you start looking.
Need help finding a lender? A reputable Realtor is an excellent resource, and no, they don't get "kick backs" from the referral. That's a no-no. What they do get is the knowledge that their clients are working with a lender who is dependable and professional; someone who tells it like it is and stays on top of the details. Realtors usually have a couple of names of folks they trust, most likely they are local, too. It's nice to deal with a real live human being who knows your name-and your face! Beware of 1-800-faceless-lenders.
Got a Realtor already? If so, you called them ahead of time to let them know your plans. Don't wait until the day before you want to start looking at houses. There's a lot of background work that goes into picking the right homes to show clients. Give them the time to do their best, and it will make your search much easier.
If you are still looking, here are a few things to consider. Real Estate agents and Realtors are not the same thing. A Realtor is an agent who belongs to a local real estate board (which isn't cheap). This is important, because boards require you to follow a code of ethics, and they provide education, marketing opportunities and more.
Have you worked with someone before who you liked? Has a friend recommended a Realtor they liked? Is there a Realtor in your neighborhood you've heard about? Look for designations such as GRI (like college for Realtors) and CRS (think graduate school). While they aren't necessary, they are an indication of a dedication to education in their field.
If you're still undecided, give them a call and see what you think. You should feel comfortable talking with this person about price ranges, finances, and your personal likes and dislikes in neighborhoods and homes.
You might also have something in common, like sports, kids, gardening-whatever. Realtors should be professional above all else, but we're human, too. We like people (or we should!) and many of our clients end up being friends.
Should you look for a "Top Producer"? Maybe, but be aware that top producing agents get there because they sell a lot of real estate. You can' do that alone-there are only so many hours in a day! Odds are you'll work with their assistants more than with them. Is that okay? You might like to talk with the assistant, too.
Don't be afraid of newer agents, either. They've got the time to devote to you-and the desire. We all have to start somewhere. A wise agent, of any level of experience, knows when and how to say, "I don't know, but I'll find out."
Now that you've got your team in place, you're ready to start your search. Remember, stay positive, be honest and open, and be nice.
"Robin Nolet is a Colorado Realtor who writes about life, real estate, and much more! You can find her regular blogs at:
http://denver.yourhub.com/~ParkerPerson " |
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Opinion
Montréal mérite mieux que le projet Griffintown
Jean-Claude Marsan, Architecte, urbaniste et professeur titulaire à l'Université de Montréal
Le Devoir - Édition du mercredi 06 février 2008
Mots clés : Cité Concordia, Griffintown, Construction, Municipalité, Montréal
Depuis le rejet d'un projet de casino à Griffintown, il est de bon ton de prétendre que les groupes de pression condamnent Montréal à l'immobilisme. Est-ce bien le cas? En ne retenant que les grands projets proposés au centre-ville depuis quelques décennies, il faut reconnaître que les groupes de pression ne se sont pas opposés aux bons projets comme le Centre de commerce mondial, la Cité du Multimédia, le Quartier international et, aujourd'hui, le Quartier des spectacles.
Par contre, c'est grâce à eux que la gare Windsor n'a pas été démolie, que le Domaine des Sulpiciens et le couvent des Soeurs grises n'ont pas été saccagés, que la rue McGill n'a pas été fermée, que le Vieux-Port est resté ouvert sur le fleuve et, enfin, que le projet de la Cité Concordia a été stoppé.
Ces deux derniers projets sont instructifs, car les motifs pour lesquels ils ont été rejetés gardent toute leur actualité. Au début des années 1970, le gouvernement fédéral avait projeté de construire dans le Vieux-Port un vaste projet immobilier, deux fois plus imposant que celui proposé maintenant à Griffintown. C'est grâce à l'opposition des citoyens que le Vieux-Port est heureusement devenu la promenade des Montréalais, le lieu le plus convivial de tous les réaménagements de vieux ports désaffectés de la côte Est du continent nord-américain.
À la même époque, le projet de la Cité Concordia avait menacé de destruction totale le quartier de Milton Parc. La levée de boucliers des citoyens a de nouveau permis d'éviter le pire. Ces deux projets s'avéraient de mauvais choix parce qu'élaborés sur des concepts abstraits, importés, qui ne correspondaient ni à l'esprit des lieux ni à la culture des Montréalais. On n'a qu'à jeter un coup d'oeil aujourd'hui sur les deux tours de La Cité érigées sur l'avenue du Parc pour s'en rendre compte.
Le projet Griffintown
Le projet de Griffintown, mis en avant par le Groupe Devimco, qui a réalisé le centre commercial Dix30 à Brossard, repose lui aussi sur un concept abstrait, une idée importée, plus précisément de la Floride et de la Californie, lieu de naissance du Life Style Center. Ce nouveau modèle de centre commercial favorise un style de vie basé sur l'utilisation de l'automobile et la consommation globalisante, regroupant dans un même lieu la plupart des marques commerciales existantes en Amérique.
Il est vrai qu'on y trouve des trottoirs. Mais dans les faits, surtout dans un pays froid comme le nôtre, ceux-ci sont désertés: la préoccupation première du client est de se rapprocher le plus près possible en voiture du commerce où il entend acheter. Quelles que soient les fonctions qu'on greffe à ce nouveau modèle de centre commercial -- fonctions de résidence, de divertissement ou de bureau --, il demeure essentiellement un produit de banlieue, dont il conserve toutes les caractéristiques. Nous sommes bien loin des «rues principales» d'arrondissements comme celles du Plateau Mont-Royal, de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce ou d'Outremont, de ces artères commerciales qui s'avèrent des lieux de découverte, de socialisation et de convivialité.
Pour convaincre les citoyens, le promoteur a eu recours, dans un premier temps, au spectre des fuites commerciales: les Montréalais auraient tendance à faire de plus en plus leurs achats à l'extérieur de l'île. À suivre ce raisonnement, on se condamne à un appauvrissement collectif encore plus menaçant. Car cela signifierait que chaque fois qu'il y aurait l'établissement à Laval ou sur la Rive-Sud d'un commerce ou d'un centre commercial d'intérêt pour les Montréalais, il faudrait en construire une copie sur l'île de Montréal. Alors que la population de la région métropolitaine augmente à peine, et son pouvoir d'achat guère plus, on multiplierait les points de vente: voilà à quelle absurdité nous mène cette logique de commande!
Pacte fiscal
La solution à ce problème des fuites commerciales ne réside pas dans la multiplication des centres commerciaux mais bien dans l'établissement d'un pacte fiscal à l'échelle de la région métropolitaine. C'est ce qu'a fait Boston, une des villes les plus riches d'Occident, dont la région métropolitaine regroupe plus de 200 municipalités. Quelle que soit la municipalité où un Bostonien fait ses achats, la ville-mère n'est pas pénalisée car chacune des municipalités paie sa quote-part des frais d'investissement et de gestion de l'ensemble de la métropole.
Sentant son projet toujours critiqué, voilà que Devimco le triture maintenant au gré des opinions des uns et des autres. Il y aurait désormais plus d'espaces piétonniers et moins de stationnements, plus de logements et moins de commerces, etc. Mais il demeure que les 18 % d'espaces commerciaux désormais proposés ne représentent pas moins que 30 étages de la tour de la Place Ville-Marie, ce qui n'est pas rien! Cette approche n'est pas celle du bon design urbain mais, de nouveau, celle de l'opportunisme de commande. Un cheval dessiné par un comité prend le plus souvent l'aspect d'un chameau bancal.
Illusion
Un bon projet urbain, c'est un projet qui surgit de l'esprit et de la culture des lieux: il a besoin d'un concept d'aménagement adapté, original, qui s'inspire de la trame urbaine, des bâtiments existants et de la vie communautaire locale pour faire émerger un scénario d'aménagement capable de mettre en valeur une culture et un patrimoine distincts de façon à ensemencer l'avenir.
S'imaginer qu'en superposant un concept de centre commercial de banlieue sur la trame et l'héritage urbain de Griffintown et qu'en jouant avec la couleur de la brique on va engendrer des lieux de résidence et d'usage captivants, c'est s'illusionner. Pire, s'imaginer qu'en amenant la population à participer à l'amélioration d'un concept aussi inadapté et aussi banal on va réussir à créer un quartier qui a de l'allure, c'est une idée qui n'a pas d'allure.
La responsabilité des élus
Un des problèmes très sérieux de Montréal, c'est que chaque fois qu'un promoteur sort un gros lapin, les élus, humant les retombées potentielles en taxes, déroulent le tapis rouge et agitent les épouvantails d'usage. Qu'on se rappelle la saga du stade au centre-ville. À écouter les discours de l'époque, Montréal ne pouvait survivre comme métropole sans un stade au centre-ville. Qui parle aujourd'hui de construire un stade au centre-ville?
Il est temps que nos élus se décollent le nez du miroir, prennent leurs responsabilités et aillent voir ailleurs comment des villes qui ont hérité de friches industrielles ont su tirer profit de cet héritage. C'est le cas de Londres, notamment, avec sa South Bank, dont le recyclage en a fait un lieu d'une vie et d'un caractère urbain extraordinaires, un succès à l'échelle de l'Europe.
C'est le cas de Manchester, en Grande-Bretagne, qui, après avoir perdu la moitié de sa population à la suite du déclin de l'économie industrielle, a assuré sa renaissance en tablant justement sur le potentiel d'originalité et d'usage de ces mêmes lieux industriels. Plus près de nous, c'est le cas du district des distilleries de Toronto, en voie de devenir un paysage unique au Canada.
Il serait temps que nos élus se rendent compte que Montréal est une des villes les plus remarquables d'Amérique pour sa culture et son patrimoine bâti et que ce n'est pas en se mettant à la traîne de promoteurs qui pigent des concepts et des idées à droite et à gauche, au gré de leurs intérêts, qu'ils vont faire fructifier cet héritage. Montréal mérite mieux, beaucoup mieux! |
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How to get more people to live downtown without their cars
Tremblay's goals of attracting residents while limiting traffic seem at odds
HENRY AUBIN
The Gazette
Tuesday, February 05, 2008
Mayor Gérald Tremblay has two splendid goals for the city's central core. It's too bad that they're proving to be incompatible.
One of the mayor's praiseworthy aims is to "densify" the urban core - that is, fill its many vacant or under-developed lots with new residential and office projects. That makes sense because it makes the core livelier, builds the tax base and detracts from urban sprawl. Tremblay's other fine goal is to reduce traffic congestion. Cars, of course, are not only bad for the environment ,but their proliferation spoils the quality of life for residents of the core and can deter people from moving there.
Because of the way city hall carries out its development policies, these goals are in contradiction.
The planned 27-floor office building at 900 de Maisonneuve Blvd, next to the former Ben's restaurant, is a case in point. Everyone welcomes this project in principle: It'll be the first privately built office tower since 1992. But the developer intends to include 423 indoor parking spaces. More parking spaces means more cars will come downtown.
That project is puny next to many on the drawing boards. The Centre hospitalier de l'Université de Montréal's hospital, for example, will have 1,100 parking spaces. The office-residential project planned for Viger Station calls for 1,800. Radio-Canada intends to build another such project on the land next to its René Lévesque Blvd. headquarters; it would have 3,330 parking spots. The giant Griffintown commercial-residential development calls for 5,000. The Quartier des spectacles will also have thousands of spaces - city hall says it doesn't know just how many.
It's funny: Many motorists squawked when the city hall last year eliminated 200 spaces to make room for the de Maisonneuve bike path and another 400 spaces on illegal parking lots, but these huge increases in spaces go virtually unnoticed, even by environmentalists.
To be sure, the number of parking spaces in some of the projects listed above don't always represent net increases in spaces. In some cases, the land already contains some spaces. The de Maisonneuve tower, for example, will rise on land now occupied by an outdoor parking lot holding about 200 cars. And Radio Canada's project would replace parking lots holding about 1,200 vehicles. Still, the net increase for each project will be great.
Let's acknowledge, too, that it's essential that some of these projects offer a lot of parking. No one would contest that, say, the hospital or the Quartier des spectacles require ample spaces.
But do the projects as a whole need nearly so much parking? Is there some way to ensure that Tremblay's densification goal does not trample his traffic-reduction goal?
Yes.
One way, of course, is to do what Tremblay already says he will do: improve public transit so that people don't rely so much on cars. But that's hardly enough.
Tremblay needs to change Montreal's policy requiring at least one parking space for each residence in buildings with more than three units. This is what is obliging the builder of a 28-floor condo project, whose foundation is now being laid at 350 de Maisonneuve West, to provide 300 spaces for 283 condos.
Many cities, including Vancouver and Victoria, have no such rule.
City councillor Richard Bergeron, head of Projet Montréal, wants the city to offer developers $10,000 when they don't build a parking space for a dwelling. (The money would compensate developers for lost profit.) As well, the city would give $10,000 to each buyer of a unit without a parking space. Since each parking space costs the developer $25,000 to build, the purchase price of the unit could be that much less. The buyer, says Bergeron, thus might save a total of $35,000 - narrowing the price gap between homes in the city and its suburbs.
Another idea: Given the popularity of the Communauto concept, city hall might encourage large buildings to have one or more of these shared cars available for residents.
Unorthodox? Sure. But new thinking is a must if Montreal is to density its core without compromising its quality of life. The status quo of making it imperative for new projects to offer a superabundance of parking is anachronistic nonsense.
haubin@thegazette.canwest.com
© The Gazette (Montreal) 2008 |
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Mount Royal's getting more protection
55 additional vistas preserved. But critics wonder if city's commitment to safeguarding green space is only words
The Gazette
Friday, January 25, 2008
The city is taking stringent new steps in its master plan to protect Mount Royal.
That begins with adding the word "protection" to the chapter of the urban plan that covers the mountain.
But critics say they wonder if Montreal will take the mountain's protection beyond words.
Among the concrete measures announced yesterday by the administration of Mayor Gérald Tremblay, 55 views of the mountain are being added to a list of views already protected.
As well, all green space will be included in the natural features that must be preserved, while measures are being added to protect built heritage, like works of art and memorials.
The 55 additional vistas, which the city did not specify yesterday, bring to 104 the number that are preserved.
The plan is to ensure 57 per cent of the surface area of the historic and natural district is conserved, in part by adding "corridors of biodiversity" - green spaces linking areas deemed to be of exceptional ecological value - to the list of protected areas.
Changes to the master plan also include new measures to improve access to the mountain, like more frequent public transit service to Mount Royal Park, more inviting entry points to the mountain and renovation of popular visitor areas.
The master plan now will call for archaeological studies and measures to require private or institutional owners to maintain their heritage buildings.
The regulatory changes will take effect as early as Monday, when the new master plan is tabled at a city council meeting, said councillor Helen Fotopulos, the city executive committee member responsible for the mountain.
The plan will go to the city's public consultation office for hearings in the spring, she said, and should go to city council for final approval by the end of the year.
Besides the new master plan, Fotopulos said, interim regulations will also be tabled in council on Monday and will be in force right away for any development proposals on Mount Royal.
It's a safeguard to ensure projects that wouldn't meet the new planning criteria don't slip through before the master plan goes to a final vote, Fotopulos said.
An example would be the McGill University Health Centre's $250-million renovation and expansion plan to turn the Montreal General Hospital into a trauma centre.
The MUHC submitted its design to Ville Marie borough this week.
The project will be subject to the new regulations, Fotopulos said.
However, the changes don't
affect the planned expansion of McGill University's Percival Molson Stadium for the Alouettes football team, which has already been approved by the city and the province.
The most recent effort to preserve the mountain dates to 2005, when the province declared a zone that includes the mountain's three peaks, the cemeteries and religious and educational institutions a "historic and natural district."
Development proposals in that zone require provincial approval as well as the city's okay.
Preservation groups, which were consulted on the master plan, gave a tentative thumbs-up yesterday, but said improvements could be made.
"The whole element of landscaping has to be a priority, and it's not complete yet in the document we have in our hands," said Sylvie Guilbault, executive director of Les Amis de la montagne.
"It's truly a historic moment and it's important the city is moving in that direction," Heritage Montreal program director Dinu Bumbaru said.
"But what we really hope is that the word 'protection' there isn't just a buzzword."
Bumbaru said the master plan lacks clear rules for the city's rejection of projects.
Protecting views and greenery isn't enough, he added. The master plan must also protect landscapes that park builders designed a century ago, he said.
Meanwhile, the city's 19 boroughs will be required to amend their zoning bylaws to ensure that they harmonize with the mountain master plan, Fotopulos said.
That's because the protection of views of the mountain from the city below and the reverse - views from the mountain onto the city, St. Lawrence River and Lachine Canal - means no construction will be permitted at heights that block those views, said Céline Topp, director of the city's heritage and toponymy division.
Acceptable building heights at different points around the island have been set using a computer software tool that measures elevation and altitude from different vantage points, Topp said.
Zoning rules would have to be amended for 18 of the views that are to be preserved because if any projects were built to currently permitted heights, they would impede the view of the mountain, Topp said.
She did not give examples.
However, Topp said there are currently no development proposals in those sight lines.
© The Gazette (Montreal) 2008 |
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Opinion
Développement urbain de qualité à Montréal - Des principes à respecter Robert Turgeon, Directeur des politiques chez Héritage Montréal
Dinu Bumbaru, Président du conseil d'administration chez Héritage Montréal
Édition du vendredi 25 janvier 2008
Mots clés : Griffintown, Construction, Montréal
L'appel de Bernard Descôteaux à une vraie consultation pour examiner le projet Griffintown dans toute sa complexité (Le Devoir, le 21 janvier 2008) rappelle l'enjeu plus large du développement urbain à Montréal, question d'autant plus pertinente que la Ville de Montréal ne dispose plus d'un service d'urbanisme à la suite des réformes et des décentralisations.
En 2008, cette lacune est d'autant plus aberrante que Montréal, ville UNESCO de design, aspire au titre de métropole culturelle, de ville du savoir et de phare du développement urbain durable. Certes, il y a des professionnels qualifiés en arrondissements, mais ils veillent d'abord aux intérêts locaux, parfois en délaissant des éléments d'intérêt pan-montréalais du plan d'urbanisme, comme l'impact des projets sur la vitalité du centre-ville.
Des défis à relever
L'histoire démontre que les villes figurent parmi les plus grandes réalisations de la civilisation. Complexes depuis des siècles, leur construction, leur adaptation et leur administration posent aujourd'hui des défis de taille. Comme les autres métropoles, Montréal doit relever le défi de maintenir un équilibre dynamique et cohérent entre bien commun et intérêts particuliers, entre court et long terme.
En 1992, puis en 2004, Montréal s'est donc doté d'un plan d'urbanisme adopté à la suite d'un vaste exercice démocratique de consultation mené par l'Office de consultation publique. Ce plan constitue un véritable pacte social et un outil de développement cohérent. Ses principes s'inspirent des leçons des succès de bâtisseurs privés, publics ou communautaires: par exemple, les quartiers coopératifs Milton Parc ou Pointe-Saint-Charles, l'avenue McGill College, le Quartier international ou les outils de gestion du patrimoine bâti sur le Plateau Mont-Royal.
Depuis 1975, Héritage Montréal participe au débat public sur la protection, la mise en valeur et le développement de Montréal et de son patrimoine. Nous dégageons de cette expérience cinq principes d'excellence qui s'appliquent aux étapes de planification, de conception architecturale, d'analyse, de réalisation et de gestion de projets immobiliers ou d'aménagements. Ces principes servent tant aux projets d'envergure métropolitaine qu'à d'autres interventions aux effets plus locaux et intéressent les propriétaires, les investisseurs, les citoyens et les pouvoirs publics.
1. Pertinence et recevabilité
Le projet démontre-t-il sa pertinence et son apport réel au patrimoine collectif et à la vitalité urbaine de Montréal et de ses quartiers? Avant de discuter d'une couleur de brique, on doit se demander si le projet est recevable, à plus forte raison s'il exige de déroger au plan ou aux règles d'urbanisme.
Certains proposent un pari audacieux mais néanmoins recevable. D'autres sont simplement irrecevables malgré le mirage éblouissant des millions. S'il est pertinent de revitaliser un quartier assoupi ou de réduire les pressions immobilières sur des environnements patrimoniaux, tous les modèles de revitalisation ou d'aménagement ne sont pas recevables compte tenu de leur caractère, de leur échelle ou des conséquences négatives sur d'autres quartiers.
2. Contexte urbain et humain
Le projet repose-t-il sur une connaissance solide du milieu urbain, son histoire, son patrimoine et son architecture, sa vie communautaire, ses dimensions culturelles ou économiques et, surtout, sa dimension humaine?
Beaucoup de quartiers montréalais portent les séquelles de l'attitude «projet = objet» de nombreux promoteurs et concepteurs des années 1970, qui fut désastreuse pour l'ADN urbain, l'échelle, la personnalité ou la promenabilité de notre ville. Ces impacts se limitent rarement aux frontières administratives et politiques et créent des divisions qui fragmentent Montréal et servent d'excuses pour traiter les projets isolément et de manière complaisante.
3. Processus crédible, inclusif et exemplaire
L'élaboration et l'analyse du projet sont-elles crédibles et rigoureuses? Tiennent-elles compte de la complexité et de la diversité des impacts du projet sur les quartiers ou leur patrimoine? Le choix de professionnels compétents ainsi que la qualité des consultations en amont contribuent-ils à l'excellence d'un projet?
En 1988, Montréal s'est donné une politique de consultation pour une métropole moderne. Aboli en 1994, puis rétabli en 2001, ce cadre est de nouveau contesté par l'administration, qui fait fi de l'Office de consultation publique. On craint le retour des consultations à la carte et des «veillées» d'il y a dix ans, dominées par les intérêts partisans au détriment de Montréal.
Le foisonnement d'expériences de concertation et autres processus, parfois commandés par les promoteurs à des consultants pour préparer le terrain, est intéressant. Mais il ne saurait remplacer de véritables consultations menées par une instance indépendante et crédible comme l'Office de consultation publique, qui entend les citoyens en public, rend acte des opinions reçues et fournit des avis aux élus pour aider leur prise de décision.
4. Innovation
Le projet apporte-t-il des innovations quant aux usages, à l'architecture ou à la réponse aux enjeux urbains, patrimoniaux ou environnementaux? La créativité et l'innovation sont des traits qu'on admire dans le patrimoine que nous ont légué les bâtisseurs passés. Tout indique que les architectes et les promoteurs contemporains disposent du talent et de l'ingéniosité pour enrichir notre patrimoine collectif, et ce, autrement qu'avec des clichés marketing comme l'expression «résolument contemporain» ou les certifications LEED.
Mais il faut aussi innover, et ce, tant dans la forme que dans le processus d'élaboration du projet et les mécanismes objectifs favorisant le dialogue et la participation de la population. C'est moins photogénique mais bien essentiel, et ce, surtout avec de grands projets qui proposent de créer des quartiers novateurs dont la réalisation demandera plusieurs années, voire des décennies.
5. Durabilité
Le projet contribuera-t-il autant à la vitalité de Montréal et de ses quartiers ou à son architecture le jour de son inauguration que 25 ans plus tard? Au-delà des aspects environnementaux, faire du «développement durable» nécessite une conception architecturale qui passera le test du temps tant sur le plan de la fonctionnalité que sur celui du choix de matériaux de qualité qu'on peut entretenir et faire durer.
Depuis des siècles, l'architecture et l'urbanisme sont des arts qui s'inscrivent dans le temps à venir. Il faut leur donner la confiance et les moyens d'assumer cette responsabilité. La conservation et l'adaptation du patrimoine bâti plutôt que sa démolition est une application concrète du principe de ce développement urbain durable.
Des projets sous examen
Sur ces principes, Héritage Montréal examine les forces et lacunes de projets publics, privés ou institutionnels. Par exemple:
- le campus Outremont (Université de Montréal) réduira la pression immobilière sur le mont Royal, mais sa planification demande une perspective sous l'angle de la métropole plutôt qu'uniquement sous celui de l'arrondissement;
- l'agrandissement commercial du stade Molson de l'université McGill pour les Alouettes aidera ces deux institutions mais illustre la faiblesse des protecteurs du mont Royal, qui l'ont jugé recevable avec des ajustements cosmétiques;
- le quartier Griffintown demande que le patrimoine soit pris en compte dans sa diversité -- cadastre, tracé des rues, bâtiments, archéologie, vues, toponymie --, qu'on vise une revitalisation véritable fondée sur l'intensification des usages dans un bâti diversifié plutôt qu'une densification monochrome et, enfin, qu'on adopte une vision d'aménagement du secteur en relation avec le Vieux-Montréal, le centre-ville et les quartiers voisins. Ces demandes élémentaires devraient d'abord être celles des pouvoirs publics qui annoncent vouloir appliquer les pouvoirs de réserve ou d'expropriation pour servir ce projet privé.
Vigilance des citoyens
On ne peut blâmer les promoteurs pour l'absence d'un véritable service d'urbanisme montréalais, pour le rejet des processus crédibles de l'Office de consultation publique ou pour la sollicitation tardive du Conseil du patrimoine. Ce sont pourtant des moyens intelligents d'éviter que la vigilance citoyenne se traduise en méfiance paralysante. Ils apportent le degré d'exigence dont Montréal a besoin pour atteindre l'excellence qu'il recherche dans son développement.
Plus que n'importe quelle autre ville en Amérique du Nord, Montréal a donc le défi de bâtir son avenir en tenant compte de son ADN urbain, ce riche patrimoine légué par des générations de bâtisseurs visionnaires et audacieux. Voilà le défi d'un véritable développement urbain «à la montréalaise». |
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La Presse canadienne
Édition du vendredi 25 janvier 2008
Mots clés : propriété, RBC, Banque, Économie, Canada (Pays)
Les Services économiques RBC s'attendent à ce qu'il soit plus facile pour les Canadiens d'accéder à la propriété cette année.
Leur plus récent rapport mentionne que les coûts de propriété d'un logement en 2007 ont augmenté mais que la situation devrait commencer à s'améliorer à l'échelle nationale en 2008. Derek Holt, économiste en chef adjoint chez RBC, explique la baisse de l'an dernier par une longue série de fortes augmentations des prix des maisons plus importantes que les augmentations des revenus. Selon RBC, l'appréciation des prix à la revente de maisons au Canada ralentira probablement entre 5 et 7 % en 2008. Les volumes de constructions neuves et la croissance des revenus devraient aussi diminuer.
L'indice d'accessibilité à la propriété de RBC, qui mesure la proportion du revenu avant impôts qu'un ménage doit consacrer aux coûts de la possession d'un bungalow, s'est établi à 37 % du revenu au Québec. La part du revenu médian avant impôts absorbée était d'environ 29 % pour l'achat d'un appartement en copropriété, de 32 % pour une maison en rangée et de 45 % pour une maison de deux étages.
Selon le rapport de RBC, les prix immobiliers résidentiels du Québec ont augmenté régulièrement de l'ordre de 5 % par an et devraient continuer sur cette voie en 2008. La construction de maisons neuves devrait ralentir, puisque les mises en chantier devraient diminuer de 2500 logements cette année et de 7000 de plus en 2009.
Contrairement à un certain nombre de conditions du marché qui ont changé dans l'ensemble du pays, l'accessibilité à la propriété immobilière à Montréal est restée un peu plus stable. L'augmentation des prix des maisons continue à un rythme annuel de 5 % dans toutes les catégories d'habitations, et la croissance des revenus des ménages a aussi été honorable. Les les bases économiques sous-jacentes du marché immobilier laissent entrevoir de saines perspectives pour 2008. |
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Traffic must be 'calmed': researchers
Injuries on rise. Streets should be redesigned, city's public health department says
MICHELLE LALONDE
The Gazette
Wednesday, January 23, 2008
CREDIT: MARIE-FRANCE COALLIER GAZETTE FILE
A truck plowed into pedestrians on St. Michel Blvd. in 2005. Traffic must be slowed down and reduced, researchers say.
Cameras to catch red-light runners or police crackdowns at certain intersections won't significantly reduce the alarming rise in pedestrian and cyclist injuries in Montreal's central neighbourhoods, officials at the city's public health department warned yesterday.
Armed with studies from home and abroad, the department's researchers told reporters yesterday that Montreal's streets should be redesigned to slow and reduce traffic to shrink the ever-lengthening parade through emergency wards.
Dr. Louis Drouin, who heads the department's urban environment and health unit, called on city authorities to bring in effective "traffic calming" measures now.
"Montreal is looking at investing billions of dollars in road projects over the next 10 years," Drouin said, mentioning specifically the extension of Highway 25 from Laval to Montreal, the expansion of Notre Dame St. E., plans to redesign the Turcot interchange and even the new megaproject planned for Griffintown.
"We have a unique opportunity to reinvent the city from a sustainable perspective and reduce the negative impact (of road traffic) on public health," he said.
"Once the cement is poured, it will be too late."
Drouin and company drew attention to recent studies showing increased traffic is hurting the health of Montrealers:
Pregnant women living near busy arteries had a greater chance of giving birth to premature or low birth weight babies.
Seniors living on busy Montreal streets (with more than 7,700 vehicles passing at rush hour) had a 30-per-cent higher rate of hospitalizations for respiratory problems than those living on quiet streets.
Ten per cent of children on Montreal Island suffer from asthma.
One study by the department showed Montreal's central boroughs are the most dangerous for cyclists and pedestrians, with the striking exception of Westmount and Outremont, where the streets have been physically redesigned to slow traffic and reduce its volume.
The study pointed to five boroughs as being the most dangerous for pedestrians: the downtown borough of Ville Marie, Villeray/St. Michel/Park Extension, Rosemont/Petite Patrie, Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce and Mercier/Hochelaga-Maisonneuve.
For cyclists, the danger zones were virtually the same, except that Plateau Mont Royal edged out Côte des Neiges/N.D.G. for a spot in the top five most dangerous boroughs.
"Traffic calming" measures, which include speed bumps, the narrowing of streets and intersections using flower planters, sidewalk extensions, medians or other physical barriers that force motorists to slow down, are more effective than policing specific "trouble areas," said Patrick Morency, who specializes in road safety and co-wrote the study with Marie-Soleil Cloutier.
Morency said police have long underestimated the number of pedestrians and cyclists injured each year by cars and trucks because they assume most injuries occur at certain troublesome intersections, and don't break road- safety statistics down by type of road user.
Morency's study used Urgences Santé ambulance records to identify the injured as a motorist, motorcyclist, cyclist or pedestrian and pinpoint accident sites on city maps.
The study found 37,843 people were injured in the five-year period studied, including 5,082 pedestrians, 4,751 cyclists, 26,930 motorists or passengers and 1,080 motorcyclists. The accidents were spread around, were not always at intersections, and trouble spots changed from year to year.
"These results show that interventions that target one spot or one street in particular ... cannot reduce significantly the total number of injuries," the study concludes.
mlalonde@thegazette.canwest.com
© The Gazette (Montreal) 2008 |
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Griffintown: pas de tramway, pas de projet Kathleen Lévesque
Édition du lundi 21 janvier 2008
Mots clés : tramway, développement, Griffintown, Transport en commun, Québec (province), Montréal
Le promoteur exige un moyen de transport collectif autre que l'autobus
Le développement résidentiel et commercial de Griffintown pourrait être compromis si le projet public de tramway ne prend pas forme rapidement. En entrevue au Devoir, le président de Devimco, Serge Goulet, promoteur de Griffintown, prévient que le soutien financier de 10 millions qu'il a offert à la Ville de Montréal pour la réalisation de la première phase de tramway devant traverser le Vieux-Montréal, Griffintown et le quartier des affaires est limité dans le temps.
«Les 10 millions ne sont pas disponibles pour les trois prochaines générations. Je ne gèlerai pas ça à la banque. Je l'ai dit aux gens de la Ville. Ils ont grimacé un peu. Moi, c'est sur la table pour 24 mois. Vous devez m'arriver avec un transport collectif, tramway ou autre, adéquat, avec une fréquence correcte. Et on veut quelque chose de sexy!», a affirmé Serge Goulet.
Comme l'explique le promoteur immobilier, le tramway n'est ni plus ni moins que la colonne vertébrale de son projet, un investissement privé de 1,3 milliard de dollars sur dix ans. Griffintown est un secteur industriel décrépit situé au sud-ouest du centre-ville, à la porte d'entrée du canal de Lachine. Ce quartier est actuellement complètement enclavé, loin du métro et des circuits d'autobus. Le transport collectif apparaît donc comme incontournable pour le développement de Griffintown selon la vision de Devimco.
«Notre projet pourrait être compromis s'il n'y a pas de transport collectif. [...] C'est essentiel dans notre projet. C'est un moyen de transport, mais c'est aussi un véhicule de développement. On est le trait d'union entre le Vieux-Montréal et le quartier des affaires», explique M. Goulet pour qui l'idée plaide en faveur du développement durable.
En contrepartie des réclamations de Devimco en matière de transport collectif, la Ville de Montréal a exigé que le promoteur réduise de façon importante le nombre de stationnements. Or les stationnements sont un élément important de la rentabilité potentielle du projet, souligne Serge Goulet.
«La Ville ne veut pas de stationnement, OK, mais ça prend du transport en commun. [...] Si on parle de consensus, c'est un échange et des compromis réciproques. Ce n'est pas un monologue», souligne-t-il.
Les experts embauchés par Devimco, la firme d'urbanisme Daniel Arbour et le Groupe IBI de Toronto, ont évalué les coûts de la première phase du tramway à 70 millions. La Société du havre de Montréal les avaient estimés de façon préliminaire à 38 millions.
Le retour du tramway dans la métropole, qui a été mis au rancart en 1959, est prévu dans le plan de transport présenté par la Ville de Montréal en mai dernier. Quatre circuits y sont proposés dont l'un partirait de la station de métro Berri-UQAM, circulerait sur la rue de la Commune dans le Vieux-Montréal et remonterait la rue Peel. Ce dernier segment traverse le projet Griffintown de Devimco. Cependant, le quotidien The Gazette présentait la semaine dernière les trois chantiers prioritaires pour Montréal parmi les vingt et un que compte le plan de transport, et le tramway n'en ferait pas partie. Dans l'immédiat, le prolongement vers l'est de la ligne bleue du métro, les autobus sur Pie IX et une navette reliant le centre-ville à l'aéroport Trudeau, à Dorval, recevraient l'appui de l'équipe du maire Tremblay.
Si le président de Devimco se montre réfractaire à l'établissement de circuits d'autobus qui pourraient être mis en place en lieu et place d'un tramway, il se dit toutefois ouvert à la possibilité que les autorités montréalaises instaurent plutôt un trolleybus. Il s'agit d'un véhicule propulsé par l'électricité, comme le tramway, mais roulant sur des roues plutôt que sur des rails, comme un autobus. Cela pourrait représenter, selon Serge Goulet, une option plus flexible, moins chère et ayant une capacité motrice plus importante pour monter les côtes. De plus, les voitures des trolleybus pourraient être livrées plus rapidement, croit-il.
Mais il ne faut pas y voir un intérêt particulier de la firme Bombardier dans ce dossier, soutient Serge Goulet en réaction à ce que The Gazette publiait il y a quelques jours. La fiducie familiale du p-.d.g. de Bombardier, Laurent Beaudoin, est l'un des trois financiers du projet avec le fonds de retraite des employés de la Ville de Québec et le fonds de retraite des employés de la Société de transport de Montréal. «C'est n'importe quoi!», lance Serge Goulet qui fait valoir que ce genre de contrat est mineur pour Bombardier (environ une dizaine de voitures) et que, de toute façon, «il y a une muraille de Chine entre Bombardier Transport et la fiducie familiale de M. Beaudoin».
Chose certaine, pour Serge Goulet, le temps compte. D'ici quelques semaines, l'arrondissement du Sud-Ouest enclenchera une consultation publique, malgré le fait que l'ampleur du projet relevant de la ville centrale aurait justifié que l'Office de consultation publique de Montréal soit mis à contribution. Les audiences porteront sur le plan particulier d'urbanisme (PPU) pour le secteur de Griffintown. Mais, dans les faits, c'est le projet précis de Devimco qui sera débattu.
Le promoteur privé bénéficie d'un traitement unique de la part de la Ville de Montréal. Habituellement, la municipalité établit un PPU pour un secteur, ce qui implique de déterminer les interventions publiques et privées souhaitées selon des critères très précis. Les projets des promoteurs sont développés à partir de ce canevas.
Pour Griffintown, c'est l'inverse. Le PPU répond plutôt aux attentes de Devimco qui travaille sur son projet depuis trois ans. Après une rencontre avec le maire Gérald Tremblay et certains membres du comité exécutif en juin dernier, un groupe de travail (formé de fonctionnaires et de représentants de Devimco) a été mis en place pour raffiner le projet, mais aussi pour établir la stratégie pour qu'il puisse voir le jour. «Le call du maire a été: "organisez-vous pour vous entendre pour novembre 2007"», se rappelle le président de Devimco. À partir de là, des rencontres ont eu lieu avec une trentaine d'organismes communautaires. «Ces consultations ont permis d'ajuster le projet, mais aussi de rédiger le PPU», affirme M. Goulet.
Outre le PPU fait sur mesure pour Devimco, la Ville de Montréal a utilisé tous les outils publics à sa disposition pour servir les intérêts du promoteur privé. La semaine dernière, Montréal a émis un avis de réserve foncière pour le secteur de Griffintown. Ce mécanisme stoppe toutes les transactions immobilières en cours, limite les investissements sur les bâtiments au strict minimum et pourrait permettre à la Ville de procéder à l'expropriation d'éventuels propriétaires récalcitrants. Devimco n'a acheté aucun terrain ou édifice jusqu'à maintenant. Par contre, il a entre les mains plusieurs ententes avec des propriétaires, précise Serge Goulet.
À la suite des audiences publiques menées par l'arrondissement du Sud-Ouest, M. Goulet s'attend à ce que le PPU soit adopté dès avril par le comité exécutif et le conseil municipal. À partir de là, Devimco compte une année pour établir les plans et les devis précis du projet. La construction de la première phase durera deux ans; les premiers résidants de Griffintown devraient donc emménager en 2011 et emprunter le nouveau tramway pour se rendre chez eux, espère Serge Goulet. |
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Opinion
Projet de développement dans le quartier Griffintown - Ce que la collectivité a à perdre Steven Peck, Historien et membre du Royal Town Planning Institute of Ireland
Édition du lundi 21 janvier 2008
Mots clés : développement, quartier Griffintown, Construction, Québec (province), Montréal
Au seuil de l'ère industrielle, des investisseurs britanniques, dont certains irlandais, prennent en main le développement de Montréal. Parmi eux, Mary Griffin, s'étant approprié les titres de propriété des terres situées à l'ouest du Vieux-Montréal le long du fleuve, en confie en 1804 le découpage à l'arpenteur montréalais Louis Charland. Un quartier montréalais moderne va naître: Griffintown.
La planification de ce nouveau quartier de Montréal adopte pour la première fois ici la grille de rue en damier qui finira par couvrir presque l'ensemble de l'Île, constituant le caractère fondamental de l'architecture urbaine montréalaise. À New York, cette même grille sera adoptée quelques années plus tard, en 1811.
Dès la première partie du XIXe siècle, le rôle des Irlandais est tel qu'au moment de dessiner les armoiries de Montréal en 1833, le maire Jacques Viger représente autour de la Croix de Saint-Georges, le castor canadien, la rose anglaise, le chardon écossais et... le trèfle irlandais.
La forme des lots est prévue afin d'accueillir des maisons en rangées de trois étages, et l'architecture reproduit le décor des rues de certains quartiers britanniques. Griffintown, même dans son état actuel de dormance, a conservé nombre de ces maisons qui témoignent de la volonté de créer une architecture urbaine de qualité. Bien que moins spectaculaires, plusieurs de ces maisons sont plus vieilles que la plupart des édifices du Vieux-Montréal. Quelques-unes sont jalousement entretenues par leurs propriétaires, alors que d'autres sont ensevelies sous les couches de tôle ou de maçonnerie, attendant un éventuel retour en grâce.
Changement de destinée
Deux événements survenus au cours du XIXe siècle ont modifié la destinée de Griffintown. D'une part, on réalise le creusage et l'aménagement du canal de Lachine au sud avec sa frange industrielle bruyante et couverte en permanence d'une brume de charbon. Entrepôts et manufactures s'établissent bientôt parmi les habitations, entraînant la dégradation des conditions de vie.
D'autre part, la Grande Famine et la crise économique et sociale qui suivit en Irlande provoquèrent l'émigration en Amérique de millions d'Irlandais. Ceux qui vinrent à Montréal furent d'abord mis en quarantaine dans un camp à Goose Village, alors situé près de l'entrée actuelle du pont Victoria. Plusieurs milliers d'entre eux y moururent à la suite des épidémies. Une grande partie de ceux qui survécurent ne parlaient que le gaélique. Ils constituèrent une main-d'oeuvre abordable sur les quais et dans les nouvelles industries longeant le Canal.
L'envahissement industriel avait rendu accessibles les logements de Griffintown, et une dense et turbulente communauté irlandaise s'y développa. Tout cela se passait de façon comparable à la même époque dans d'autres métropoles d'Amérique, comme Martin Scorsese l'a montré dans le film Gangs of New York.
L'Irlande au coeur de Montréal
La composante irlandaise fait partie intégrante de l'identité montréalaise. Dans un ouvrage paru l'automne dernier, l'anthropologue Maurice Godelier écrit qu'il existe des choses «qu'il ne faut ni vendre ni donner, mais qu'il faut garder pour les transmettre, et ces choses sont les supports d'identités qui survivent plus que d'autres au cours du temps».
À Griffintown, on retrouve quelques devantures commerciales anciennes remarquables: le Griffintown Horse Palace, une écurie vernaculaire qui se trouvait déjà là en 1867, tenue par un Irlandais qui a grandi à Goose Village, accueille les caléchiers du Vieux-Montréal et sert annuellement de point de départ au défilé de la Saint-Patrick; l'ancien poste de police du quartier n° 7, c.1875 de la rue Young; les vestiges de l'église Sainte-Anne construite en 1852; l'étonnante usine de la New City Gas Company qui éclaira Montréal au XIXe siècle. Il y a aussi les rangées de maisons ouvrières, les arbres centenaires qui constituent avec la trame des rues de Charland les éléments de mémoire les plus visibles du quartier. Les sols archéologiques des terrains aujourd'hui désertés de même que les caves des maisons et les cours arrière recèlent quantité d'objets et d'informations scientifiques qui devront servir à documenter la vie des générations passées.
Projet Devimco
Le mérite du projet de Devimco est de proposer une occasion de réhabilitation du secteur misant sur la densification souhaitable du quartier et de proposer une dynamique de financement viable.
L'évaluation de la faisabilité financière d'un projet de ce type repose généralement sur l'étude économique d'un modèle théorique de développement qui permet de modifier certains paramètres immobiliers, tels que les superficies commerciales, le nombre d'unités de logement et le stationnement en fonction des coûts de construction et des revenus prévus de façon à déterminer la rentabilité de différents scénarios. Les consultations privées menées au cours des derniers mois par le promoteur ont entraîné la modification des paramètres quantitatifs des précédentes versions du projet (inclusion du logement social et étudiant, révision des superficies commerciales et du nombre de stationnement, etc.) pour satisfaire aux demandes de certains groupes de pression.
Cependant, la proposition de Devimco ne prend pas en compte de façon satisfaisante l'intégration du patrimoine ni la conservation de la grille de rue. Tout cela serait sans conséquence à l'étape des études préliminaires, mais devient inconcevable lorsqu'il est transposé sans égard sur un secteur historique du centre-ville d'une métropole qui aime se qualifier de «culturelle» et de «ville de design».
Raser des îlots
La proposition de Devimco dans sa forme actuelle prévoit de raser des îlots entiers, y compris le Griffintown Horse Palace, l'édifice de l'ancien poste de police n° 7, dont on propose outrageusement de déposer et de reconstruire ailleurs la façade, des maisons et édifices commerciaux et de faire disparaître les rues Smith, Shannon et Young remettant ainsi en cause la mémoire du quartier et l'intégrité de la grille en damier de Charland alors que Manhattan a pu être entièrement développée sur une grille similaire.
À propos du patrimoine, la plus récente trouvaille avancée par les promoteurs , soit créer au sud du canal de Lachine un improbable îlot doté d'un lieu de diffusion culturelle polyvalent et voué à la commémoration patrimoniale et historique constitue une fuite en avant qui permet d'éviter la révision du modèle de développement proposé.
L'urbaniste et architecte Jean-Claude Marsan, lors d'une intervention publique à propos du projet le 9 janvier dernier, faisait remarquer au promoteur que les projets exemplaires dans le monde reposent non pas sur le mimétisme, mais sur la prise en compte de la spécificité des milieux d'insertion. L'application de ce précieux conseil serait à l'avantage du promoteur. L'expertise nécessaire pour y satisfaire existe bien à Montréal. Pour le moment, tout porte à croire qu'elle a été négligée. |
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City moves to protect key lots
20 sites put on reserve. Residents, businesses lament lack of consultation
LINDA GYULAI
The Gazette
Sunday, January 20, 2008
CREDIT: ALLEN MCINNIS THE GAZETTE
Old factories that now house inter-city bus garages are on the reserve list protecting parts of Griffintown from major changes.
Montreal city hall has taken a first step to redevelop the storied Griffintown neighbourhood.
The city executive committee voted on Wednesday to establish a reserve on 20 lots at Peel and Wellington Sts.
in anticipation of a private firm's $1.3-billion development proposal for the neighbourhood.
However, the move is being met with trepidation by some local residents and businesses and the opposition at city hall, who say the city is helping one developer, Devimco Inc., transform the 10.2-hectare neighbourhood and is freezing out other potential developers.
The reserve, which will go to the Jan. 28 city council meeting for final approval, would give the city an option to expropriate the properties and transfer them to the developer, Alan DeSousa, the executive committee member responsible for economic development, said.
It also prevents changes to the properties while the city decides which streets to widen or where to lay new streets for the project, he said.
"The city is being prudent ... and keeping its options open with the reserve," he said.
The 20 lots, on Peel, Wellington, Young and Smith Sts., are mostly commercial building sites.
Municipal assessment records show the properties have a combined value of $10.46 million for taxation purposes.
The city's reserve would be valid for two years, and could be renewed for another two years.
A reserve prevents owners from building, improving or adding onto their properties, though they can do repairs.
If the city expropriates before the reserve ends, the price would be established according to the date of expropriation, but without taking into account increased value due to the reserve or any development plans, Quebec's Expropriation Act says.
The Devimco proposal, which got a thumbs-down from the city's advisory heritage council this month, calls for 3,860 residential units, retail stores and two big-box stores that the developers say would bring needed grocery, appliance and hardware stores to the area, two hotels, 200,000 square feet of office space, a hall that could host concerts, exhibits and meetings, parks and public squares.
It has to wend its way through the city's approval process.
The neighbourhood, wedged between downtown and the Lachine Canal, was once home to the city's Irish working class.
It is the backdrop of colourful stories, including one about the headless ghost of Mary Gallagher, the prostitute reputed to have haunted Griffintown's streets once every seven years since she was murdered in 1879.
In his 2005 book The True Story of the Murder of Mary Gallagher, Gazette reporter Alan Hustak describes Griffintown as Montreal's first speculative real estate development.
The area is named after Mary Griffin, who built a soap factory there and employed locals.
Thomas McCord, who controlled the land, was unaware his agent had sublet it to Griffin's husband, Robert, and would later try to reclaim it, the book says. In the meantime, Mary Griffin subdivided the land and sold it for cheap housing.
The city rezoned the area in 1963 for industrial use.
The city and the Southwest borough are preparing a local urban plan for Griffintown to work with Devi | | | |