Dieselbe Küste. Andere Regeln zu Hause.
Die Florida-Seite eines Kaufs ist für alle internationalen Käufer weitgehend gleich. Was sich unterscheidet, ist Ihre Seite: der Reisepass, mit dem Sie reisen, ob Ihr Land ein Steuerabkommen mit den Vereinigten Staaten hat und was Ihre eigene Steuerbehörde von Ihnen gemeldet sehen will. Diese Seite ist eine Landkarte, damit Sie wissen, was Sie fragen sollten; die Fachleute in unserem Verzeichnis wenden sie auf Ihre Situation an.
Drei Dinge, die überall gelten, wo Sie auch leben
- Ein Kauf ändert Ihren Status nicht
- Ein Eigenheim in den Vereinigten Staaten gibt Ihnen für sich genommen kein Recht, über Ihre normalen Besuchsaufenthalte hinaus hier zu leben. Die meisten Eigentümer kommen einfach zu Besuch, und das funktioniert gut. Wenn Sie überlegen, länger hier zu leben, kann ein Anwalt für Einwanderungsrecht Ihnen Ihre Möglichkeiten erläutern; wir können Ihnen einen vorstellen.
- Ihr Reisepass entscheidet über die Einreise
Was ist ESTA? Das Electronic System for Travel Authorization ist ein kurzer Online-Antrag, den Staatsangehörige von rund 40 Ländern des U.S. Visa Waiver Program (Programm für visumfreies Reisen) vor einem Flug in die Vereinigten Staaten ausfüllen. Er wird innerhalb von Minuten oder Tagen genehmigt, gilt in der Regel zwei Jahre und erlaubt Besuche von jeweils bis zu 90 Tagen ohne Visum.
Kanadische Staatsangehörige brauchen weder ESTA noch Visum und werden in der Regel für bis zu sechs Monate eingelassen. Staatsangehörige anderer Länder beantragen ein Besuchervisum bei einem US-Konsulat. Entscheidend ist der Reisepass, mit dem Sie reisen, nicht Ihr Wohnort. Die Seite des U.S. State Department zum Visa Waiver Program ist die offizielle Liste. Ihre zulässige Aufenthaltsdauer bei der Einreise ist unabhängig von der steuerlichen Zählung der Tage.
- Wie Sie die Immobilie halten
- Persönlich, über einen Trust oder über eine Gesellschaft. Die Wahl wirkt sich auf die US-Erbschaftsteuer, Ihre Meldepflichten im Heimatland und den späteren Verkauf aus, deshalb sollten Sie sie treffen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Wir können Ihnen Fachexperten vorstellen, die solche Strukturen täglich aufsetzen.
Einreise und Erbschaftsteuerabkommen nach Land
Was die Spalte zum Abkommen bedeutet. Wenn jemand, der außerhalb der USA lebt, mit Immobilien in den USA verstirbt, kann US-Erbschaftsteuer anfallen. Ohne Abkommen sind nur die ersten 60.000 US-Dollar des US-Vermögens steuerfrei. Ein Abkommen kann diesen Freibetrag anheben oder festlegen, welches Land den Nachlass besteuert, was die US-Steuer oft erheblich senkt. Für Länder mit „Nein“ ist die Planung der Haltestruktur wichtiger – und mit guter Beratung sehr gut zu bewältigen.
Beide Listen ändern sich mit der Zeit. Diese Tabelle wurde am 1. Oktober 2026 geprüft; gleichen Sie sie mit den unten genannten offiziellen Quellen ab, bevor Sie sich darauf verlassen.
| Land der Staatsangehörigkeit / des Wohnsitzes | Visa Waiver (ESTA) | US-Erbschaftsteuerabkommen |
|---|---|---|
| Kanada | Visumfrei | Ja, über das Einkommensteuerabkommen |
| Vereinigtes Königreich | Ja | Ja |
| Irland | Ja | Ja |
| Frankreich | Ja | Ja |
| Monaco | Ja | Nein |
| Italien | Ja | Ja |
| Griechenland | Ja | Ja |
| Spanien | Ja | Nein |
| Portugal | Ja | Nein |
| Malta | Ja | Nein |
| Schweiz | Ja | Ja |
| Deutschland · Österreich · Niederlande | Ja | Ja |
| Belgien · Luxemburg | Ja | Nein |
| Dänemark · Norwegen · Finnland | Ja | Ja |
| Schweden | Ja | Nein |
| Israel | Ja | Nein |
| Katar | Ja | Nein |
| Vereinigte Arabische Emirate · Saudi-Arabien | Besuchervisum | Nein |
| Mexiko · Brasilien · Kolumbien · Argentinien | Besuchervisum | Nein |
| Chile | Ja | Nein |
| Bahamas · Cayman · Bermuda · BVI | Je nach Reisepass | Nein |
| Australien | Ja | Ja |
| Neuseeland · Singapur · Südkorea | Ja | Nein |
| Japan | Ja | Ja |
| Südafrika | Besuchervisum | Ja |
Quellen: U.S. State Department – Visa Waiver Program; IRS – U.S. tax treaties A to Z. Beide Listen ändern sich; diese Tabelle wurde am 1. Oktober 2026 geprüft.
Alle Provinzen und Territorien, eine Grenze
Kanadier sind die größte Gruppe ausländischer Käufer an dieser Küste. Das Steuerabkommen zwischen Kanada und den USA gewährt in Kanada Ansässigen einen anteiligen Teil des vollen US-Erbschaftsteuerfreibetrags, was die meisten Familien bei üblichen Preisniveaus abdeckt. Ihre kanadische Steuererklärung besteuert einen späteren Gewinn, unter Anrechnung der in den USA gezahlten Steuer, und eine vermietete Immobilie kann für die T1135-Meldung an die CRA als Auslandsvermögen gelten.
Zwei Steuererklärungen
In Québec Ansässige reichen zusätzlich zur Bundessteuererklärung bei der CRA eine Provinzsteuererklärung bei Revenu Québec ein, und die Regeln Québecs zur Anrechnung ausländischer Steuern weichen stellenweise von den Bundesregeln ab. Für den Krankenversicherungsschutz der RAMQ müssen Sie sich in der Regel mindestens 183 Tage pro Kalenderjahr in Québec aufhalten.
Eine Erklärung, OHIP-Regeln beachten
In Ontario Ansässige reichen eine Bundessteuererklärung ein, die die Provinzsteuer einschließt. Um den OHIP-Schutz zu behalten, müssen Sie sich in der Regel in jedem Zeitraum von 12 Monaten mindestens 153 Tage in Ontario aufhalten, was bis zu etwa sieben Monate Abwesenheit erlaubt.
Eine Erklärung, AHCIP vorab prüfen
In Alberta Ansässige reichen eine Bundessteuererklärung ein. Veröffentlichte Angaben dazu, wie lange Sie abwesend sein können, ohne den AHCIP-Schutz zu verlieren, unterscheiden sich je nach Quelle; klären Sie Ihre Pläne deshalb vor der Abreise mit Alberta Health.
| Provinz oder Territorium | Einkommensteuer eingereicht bei | Krankenversicherung | Hinweis für Überwinterer (mit Ihrem Plan bestätigen) |
|---|---|---|---|
| Québec | CRA und Revenu Québec | RAMQ | In der Regel 183 Tage Anwesenheit pro Kalenderjahr |
| Ontario | CRA | OHIP | In der Regel 153 Tage Anwesenheit in jedem Zeitraum von 12 Monaten |
| British Columbia | CRA | MSP | Etwa 6 Monate Anwesenheit; bis zu 7 Monate Abwesenheit für Urlaub mit Mitteilung |
| Alberta | CRA | AHCIP | Quellen unterscheiden sich; mit Alberta Health bestätigen |
| Manitoba | CRA | Manitoba Health | In der Regel 183 Tage Anwesenheit pro Kalenderjahr |
| Saskatchewan | CRA | Saskatchewan Health | Mit eHealth Saskatchewan bestätigen |
| New Brunswick | CRA | Medicare | In der Regel bis zu 212 Tage Abwesenheit in jedem Zeitraum von 12 Monaten |
| Nova Scotia | CRA | MSI | Mit MSI bestätigen |
| Prince Edward Island | CRA | Health PEI | Mit Health PEI bestätigen |
| Neufundland und Labrador | CRA | MCP | Mit MCP bestätigen |
| Yukon · Nordwest-Territorien · Nunavut | CRA | Plan des Territoriums | Mit dem Plan Ihres Territoriums bestätigen |
Die Regeln der Krankenversicherungen ändern sich, und manche erlauben mit vorheriger Genehmigung längere Abwesenheiten. Klären Sie dies immer mit dem Plan Ihrer Provinz oder Ihres Territoriums, bevor Sie reisen.
Die Provinzpläne übernehmen nur einen kleinen Teil der medizinischen Kosten in den USA, deshalb schließen die meisten Kanadier, die in Florida überwintern, eine Reisekrankenversicherung ab, die in der Regel voraussetzt, dass Ihr Provinzschutz gültig bleibt. Eigentümer, die länger hier sind oder keinen Anspruch auf Provinzschutz haben, können eine internationale private Krankenversicherung oder US-Tarife für Nichtansässige in Betracht ziehen. Wir können Ihnen Versicherungsberater vorstellen, die auf grenzüberschreitenden Versicherungsschutz spezialisiert sind.
Nova Horizons ist weder in Québec noch anderswo in Kanada oder in Florida als Immobilienmakler tätig und ist weder von der OACIQ noch von einer anderen Immobilienaufsicht lizenziert.
Abkommen vorhanden, Regeln kürzlich geändert
England, Schottland, Wales, Nordirland
Das Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen zwischen den USA und dem Vereinigten Königreich legt in der Regel fest, welches Land im Todesfall was besteuert. Im Vereinigten Königreich Ansässige werden dort auf weltweite Gewinne besteuert, unter Anrechnung der US-Steuer. Im April 2025 hat das Vereinigte Königreich die Non-Domicile-Regelung durch ein wohnsitzbasiertes System ersetzt, was die Lage für viele international mobile Familien verändert; klären Sie Ihre Position vor dem Kauf.
Abkommen vorhanden
Irland hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. In Irland Ansässige melden Auslandsimmobilien und zahlen bei einer Veräußerung irische Kapitalertragsteuer, unter Anrechnung der US-Steuer.
Nicht vom britischen Abkommen erfasst
Die Kronbesitzungen (Crown Dependencies) haben eigene Steuersysteme und fallen nicht unter das Erbschaftsteuerabkommen zwischen den USA und dem Vereinigten Königreich. Für einen dort Ansässigen, der eine Immobilie in Florida im eigenen Namen besitzt, bedeutet das: Nur die ersten 60.000 US-Dollar des Immobilienwerts sind von der US-Erbschaftsteuer befreit, deshalb lohnt sich die Planung der Haltestruktur. Die meisten Einwohner reisen mit britischem Pass und nutzen ESTA.
Eine Sprache, drei steuerliche Ausgangslagen
Abkommen vorhanden
Frankreich hat ein Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. In Frankreich steuerlich Ansässige beziehen ihren weltweiten Immobilienbesitz in die Bemessungsgrundlage der Immobilienvermögensteuer IFI ein und melden Auslandskonten und -beteiligungen jährlich.
Kein Abkommen
Monaco hat kein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. Einwohner, die keine französischen Staatsangehörigen sind, zahlen in Monaco in der Regel keine persönliche Einkommensteuer, sodass die US-Erbschaftsteuer das wichtigste zu planende Risiko ist. Französische Staatsangehörige mit Wohnsitz in Monaco bleiben nach dem Abkommen von 1963 dem französischen Steuerrecht unterworfen.
Französische Departements
Die Überseedepartements gehören zu Frankreich, und ihre Einwohner sind mit einigen lokalen Anpassungen in Frankreich steuerlich ansässig. Es gelten das französische Abkommen und die französischen Meldepflichten. Saint-Barthélemy und Saint-Martin sind Überseegebietskörperschaften mit eigenen Steuersystemen; fragen Sie Ihren Berater, was für Sie gilt.
Wo die Abkommensfrage über die Struktur entscheidet
Abkommen vorhanden
Italien hat seit Langem ein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. In Italien Ansässige zahlen auf im Ausland gehaltene Immobilien die IVIE und geben sie jährlich an; die US-Grundsteuer ist in der Regel darauf anrechenbar.
Abkommen vorhanden
Griechenland hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. In Griechenland Ansässige werden dort auf ihr Welteinkommen besteuert, unter Anrechnung im Ausland gezahlter Steuern.
Kein Abkommen
Keines der beiden Länder hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA. Für einen dort Ansässigen, der eine Eigentumswohnung in Florida im eigenen Namen besitzt, sind daher nur die ersten 60.000 US-Dollar von der US-Erbschaftsteuer befreit. Eine gute Planung der Haltestruktur löst das meiste davon. In Spanien Ansässige melden Auslandsvermögen zudem auf dem Modelo 720 und unterliegen einer Vermögensteuer auf ihr weltweites Vermögen, mit regionalen Vergünstigungen.
Es gilt das jeweilige Land
Die Inseln folgen den Regeln ihres Landes: Korsika gehört zu Frankreich, Sardinien zu Italien, die Balearen zu Spanien. Malta und Zypern haben kein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA. Die Einreise hängt vom Reisepass ab; maltesische Staatsangehörige nutzen ESTA.
Überwiegend Abkommensländer, mit Ausnahmen
Abkommen vorhanden
Die Schweiz hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. Ausländische Immobilien sind in der Regel von der Schweizer Einkommens- und Vermögensteuer befreit, werden aber für den Steuersatz auf das übrige Einkommen und Vermögen berücksichtigt; sie spielen also auch im Inland eine Rolle.
Abkommen vorhanden
Jedes dieser Länder hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. Alle drei besteuern ihre Einwohner nach ihren Einkommensteuerabkommen auf das Welteinkommen, mit Entlastung für die US-Steuer auf US-Immobilien.
Kein Erbschaftsteuerabkommen
Keines der beiden Länder hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA; planen Sie die Haltestruktur vor dem Kauf. Beide haben Einkommensteuerabkommen, die Vermietung und Verkauf regeln.
Abkommen, außer Schweden
Dänemark, Norwegen und Finnland haben Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten. Das schwedische Abkommen wurde gekündigt, deshalb planen in Schweden Ansässige die US-Erbschaftsteuer direkt ein.
Nachbarn in der Karibik und im Atlantik
Die Bahamas, die Kaimaninseln, Bermuda, die Britischen Jungferninseln, die Turks- und Caicosinseln und ihre Nachbarn liegen ein bis zwei Stunden von dieser Küste entfernt, und viele ihrer Einwohner haben hier einen Zweitwohnsitz. Keine dieser Inseln hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA, und die meisten erheben selbst keine Einkommen- oder Erbschaftsteuer, sodass es keine Anrechnung im Heimatland gibt, die die US-Steuer ausgleicht. Die Einreise hängt ganz vom Reisepass ab: Britische Staatsangehörige nutzen ESTA, andere benötigen ein Visum oder eine besondere Befreiung. Die Haltestruktur ist hier wichtiger als fast überall sonst.
Kein Abkommen, also zuerst die Struktur
Visa Waiver seit 2023
Israel erhebt selbst keine Erbschaftsteuer und hat kein Erbschaftsteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten, deshalb wird das Risiko der US-Erbschaftsteuer direkt eingeplant. Ein großer und wachsender Anteil des Marktes in Miami-Dade und Boca Raton.
Kein Abkommen
Katar ist 2024 dem Visa Waiver Program beigetreten; Staatsangehörige der Emirate und Saudi-Arabiens beantragen ein Besuchervisum. Keine Einkommensteuer im Heimatland bedeutet keine Anrechnung, und kein Abkommen bedeutet, dass die US-Erbschaftsteuer oberhalb von 60.000 US-Dollar in voller Höhe greift. Käufe werden fast immer strukturiert, und Käufe durch eine Gesellschaft ohne Finanzierung lösen beim Closing eine bundesrechtliche Meldung der Eigentümer aus.
Die andere Hälfte der ausländischen Käufer in Miami
Käufer aus Mexiko, Kolumbien, Brasilien, Argentinien, Chile, Peru und Panama machen einen großen Teil des internationalen Marktes in Miami-Dade aus. Keines dieser Länder hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA, deshalb ist die Struktur das erste Thema. Chile nimmt am Visa Waiver Program teil; die meisten anderen Länder benötigen ein Besuchervisum. Mehrere besteuern ihre Einwohner auf das Welteinkommen und verlangen jährliche Erklärungen über Auslandsvermögen. In unserem Büro sprechen wir fast ein Dutzend Sprachen, und wo wir Ihre nicht sprechen, stellen wir Ihnen einen Kollegen vor, der es tut.
Verbündete jenseits des Pazifiks
Abkommen vorhanden
Beide haben Erbschaftsteuerabkommen mit den USA. Australien erhebt selbst keine Erbschaftsteuer; Japan besteuert den weltweiten Nachlass seiner Einwohner und rechnet die US-Steuer an.
Kein Erbschaftsteuerabkommen
Alle nehmen am Visa Waiver Program teil; keines hat ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA. Planen Sie die Haltestruktur vor dem Kauf.
Diese Seite beschreibt Regeln allgemein, damit Sie wissen, was Sie fragen sollten. Sie wendet sie nicht auf Ihren Fall an und ist weder in den Vereinigten Staaten noch in Ihrem Land eine Steuer-, Rechts- oder Einwanderungsberatung. Wenn Ihr Land nicht aufgeführt ist, gelten die drei Regeln oben trotzdem, und wir freuen uns dennoch, von Ihnen zu hören.
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