La misma costa. Normas distintas en su país.
Del lado de Florida, una compra es muy parecida para cualquier comprador internacional. Lo que cambia es su lado: el pasaporte con el que viaja, si su país tiene un convenio fiscal con Estados Unidos y lo que su propia administración tributaria espera que declare. Esta página es un mapa para que sepa qué preguntar; los profesionales de nuestro directorio lo aplican a su situación.
Tres cosas que se aplican viva donde viva
- Comprar no cambia su estatus
- Ser propietario de una vivienda en Estados Unidos no le da, por sí solo, derecho a vivir aquí más allá de sus estancias habituales como visitante. La mayoría de los propietarios simplemente vienen de visita, y eso funciona bien. Si se plantea vivir aquí durante más tiempo, un abogado de inmigración puede explicarle sus opciones; podemos presentarle a uno.
- Su pasaporte determina la entrada
¿Qué es el ESTA? El Electronic System for Travel Authorization (Sistema Electrónico de Autorización de Viaje) es una breve solicitud en línea que los ciudadanos de unos 40 países del Visa Waiver Program (Programa de Exención de Visa) de EE. UU. completan antes de volar a Estados Unidos. Se aprueba en minutos o días, suele tener una validez de dos años y le permite visitar el país hasta 90 días cada vez sin visa.
Los ciudadanos canadienses no necesitan ESTA ni visa y suelen ser admitidos por un máximo de seis meses. Los ciudadanos de otros países solicitan una visa de visitante en un consulado de EE. UU. Lo que cuenta es el pasaporte con el que viaja, no el lugar donde vive. La página del Visa Waiver Program del Departamento de Estado de EE. UU. recoge la lista oficial. El tiempo de estancia que le autorizan al entrar es independiente del cómputo de días a efectos fiscales.
- Cómo tener la propiedad
- A título personal, mediante un trust o a través de una sociedad. La elección afecta al impuesto sucesorio de EE. UU. (estate tax), a lo que debe declarar en su país y a lo que ocurre cuando vende, por lo que conviene decidirla antes de firmar un contrato. Podemos presentarle a expertos en la materia que preparan estas estructuras a diario.
Entrada y convenio sobre el impuesto sucesorio, por país
Qué significa la columna del convenio. Cuando una persona que vive fuera de EE. UU. fallece siendo propietaria de bienes en EE. UU., puede aplicarse el impuesto sucesorio estadounidense. Sin convenio, solo están exentos los primeros US$60,000 de bienes en EE. UU. Un convenio puede elevar esa exención o determinar qué país grava la herencia, lo que a menudo reduce mucho el impuesto en EE. UU. Para los países marcados con «No», planificar cómo se tiene la propiedad es aún más importante, y resulta muy manejable con un buen asesoramiento.
Ambas listas cambian con el tiempo. Esta tabla se verificó el 1 de octubre de 2026; contrástela con las fuentes oficiales que figuran más abajo antes de basarse en ella.
| País de ciudadanía / residencia | Exención de visa (ESTA) | Convenio con EE. UU. sobre el impuesto sucesorio |
|---|---|---|
| Canadá | Exento de visa | Sí, a través del convenio sobre el impuesto sobre la renta |
| Reino Unido | Sí | Sí |
| Irlanda | Sí | Sí |
| Francia | Sí | Sí |
| Mónaco | Sí | No |
| Italia | Sí | Sí |
| Grecia | Sí | Sí |
| España | Sí | No |
| Portugal | Sí | No |
| Malta | Sí | No |
| Suiza | Sí | Sí |
| Alemania · Austria · Países Bajos | Sí | Sí |
| Bélgica · Luxemburgo | Sí | No |
| Dinamarca · Noruega · Finlandia | Sí | Sí |
| Suecia | Sí | No |
| Israel | Sí | No |
| Catar | Sí | No |
| Emiratos Árabes Unidos · Arabia Saudita | Visa de visitante | No |
| México · Brasil · Colombia · Argentina | Visa de visitante | No |
| Chile | Sí | No |
| Bahamas · Caimán · Bermudas · Islas Vírgenes Británicas | Depende del pasaporte | No |
| Australia | Sí | Sí |
| Nueva Zelanda · Singapur · Corea del Sur | Sí | No |
| Japón | Sí | Sí |
| Sudáfrica | Visa de visitante | Sí |
Fuentes: Departamento de Estado de EE. UU.: Visa Waiver Program; IRS: convenios fiscales de EE. UU. de la A a la Z. Ambas listas cambian; esta tabla se verificó el 1 de octubre de 2026.
Todas las provincias y territorios, una sola frontera
Los canadienses son el mayor grupo de compradores extranjeros en esta costa. El convenio fiscal entre Canadá y EE. UU. concede a los residentes canadienses una parte proporcional de la exención completa del impuesto sucesorio estadounidense, que cubre a la mayoría de las familias con propiedades de precio habitual. Su declaración canadiense grava la eventual ganancia, con crédito por el impuesto pagado en EE. UU., y una propiedad que alquile puede considerarse un bien en el extranjero a efectos de la declaración T1135 de la CRA.
Dos declaraciones de impuestos
Los residentes de Quebec presentan una declaración provincial ante Revenu Québec, además de la declaración federal ante la CRA, y las normas de Quebec sobre el crédito por impuestos extranjeros difieren en algunos puntos de las federales. Para mantener la cobertura sanitaria de la RAMQ, por lo general debe permanecer en Quebec al menos 183 días por año natural.
Una declaración, y atención a las normas de OHIP
Los residentes de Ontario presentan una única declaración federal que incluye el impuesto provincial. Para mantener la cobertura de OHIP, por lo general debe permanecer en Ontario al menos 153 días en cualquier periodo de 12 meses, lo que permite ausentarse hasta unos siete meses.
Una declaración, y consulte primero con AHCIP
Los residentes de Alberta presentan una única declaración federal. Las indicaciones publicadas sobre cuánto tiempo puede ausentarse sin perder la cobertura de AHCIP varían según la fuente, así que confirme sus planes con Alberta Health antes de viajar.
| Provincia o territorio | Impuesto sobre la renta presentado ante | Plan de salud | Nota para residentes de invierno (confírmelo con su plan) |
|---|---|---|---|
| Quebec | CRA y Revenu Québec | RAMQ | Por lo general, 183 días de presencia por año natural |
| Ontario | CRA | OHIP | Por lo general, 153 días de presencia en cualquier periodo de 12 meses |
| Columbia Británica | CRA | MSP | Unos 6 meses de presencia; hasta 7 meses de ausencia por vacaciones con aviso previo |
| Alberta | CRA | AHCIP | Las fuentes difieren; confírmelo con Alberta Health |
| Manitoba | CRA | Manitoba Health | Por lo general, 183 días de presencia por año natural |
| Saskatchewan | CRA | Saskatchewan Health | Confírmelo con eHealth Saskatchewan |
| Nuevo Brunswick | CRA | Medicare | Por lo general, hasta 212 días de ausencia en cualquier periodo de 12 meses |
| Nueva Escocia | CRA | MSI | Confírmelo con MSI |
| Isla del Príncipe Eduardo | CRA | Health PEI | Confírmelo con Health PEI |
| Terranova y Labrador | CRA | MCP | Confírmelo con MCP |
| Yukón · Territorios del Noroeste · Nunavut | CRA | Plan territorial | Confírmelo con su plan territorial |
Las normas de los planes de salud cambian, y algunos permiten ausencias más largas con autorización previa. Confírmelo siempre con su plan provincial o territorial antes de viajar.
Los planes provinciales cubren solo una pequeña parte de los gastos médicos en EE. UU., por lo que la mayoría de los canadienses que pasan el invierno en Florida contratan un seguro médico de viaje, que normalmente exige que su cobertura provincial siga vigente. Los propietarios que pasan más tiempo aquí, o que no reúnen los requisitos para la cobertura provincial, pueden considerar un seguro médico privado internacional o los planes estadounidenses disponibles para no residentes. Podemos presentarle a asesores de seguros especializados en coberturas transfronterizas.
Nova Horizons no ejerce actividades de corretaje inmobiliario en Quebec, en ninguna otra parte de Canadá ni en Florida, y no tiene licencia del OACIQ ni de ningún otro organismo regulador inmobiliario.
Convenio vigente, normas modificadas recientemente
Inglaterra, Escocia, Gales, Irlanda del Norte
El convenio entre EE. UU. y el Reino Unido sobre los impuestos sucesorio y de donaciones suele determinar qué país grava qué en caso de fallecimiento. Los residentes en el Reino Unido tributan en su país por sus ganancias mundiales, con crédito por el impuesto pagado en EE. UU. En abril de 2025, el Reino Unido sustituyó el régimen de no domiciliados (non-dom) por un sistema basado en la residencia, lo que cambia la situación de muchas familias con movilidad internacional; confirme su posición antes de comprar.
Convenio vigente
Irlanda tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos. Los residentes en Irlanda declaran sus bienes en el extranjero y pagan el impuesto irlandés sobre las ganancias de capital al venderlos, con crédito por el impuesto pagado en EE. UU.
No cubiertas por el convenio británico
Las dependencias de la Corona tienen sus propios sistemas tributarios y no están cubiertas por el convenio sucesorio entre EE. UU. y el Reino Unido. Para un residente que tenga una propiedad en Florida a su nombre, esto significa que solo los primeros US$60,000 de su valor están exentos del impuesto sucesorio de EE. UU., por lo que conviene planificar cómo tenerla. La mayoría de los residentes viajan con pasaporte británico y utilizan el ESTA.
Un idioma, tres situaciones fiscales
Convenio vigente
Francia tiene un convenio con Estados Unidos sobre los impuestos sucesorio y de donaciones. Los residentes fiscales en Francia incluyen sus bienes inmuebles de todo el mundo en la base del IFI, el impuesto sobre el patrimonio inmobiliario, y declaran cada año sus cuentas y participaciones en el extranjero.
Sin convenio
Mónaco no tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos. Los residentes que no son de nacionalidad francesa, por lo general, no pagan impuesto sobre la renta personal en Mónaco, de modo que el impuesto sucesorio de EE. UU. es la principal exposición que hay que planificar. Los ciudadanos franceses que viven en Mónaco siguen sujetos a las normas fiscales francesas en virtud del convenio de 1963.
Departamentos franceses
Los departamentos de ultramar forman parte de Francia, y sus residentes son residentes fiscales franceses, con algunas adaptaciones locales. Se aplican el convenio francés y las normas francesas de declaración. San Bartolomé y San Martín son colectividades de ultramar con regímenes fiscales propios; pregunte a su asesor cuál se aplica.
Donde la cuestión del convenio determina la estructura
Convenio vigente
Italia tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos desde hace mucho tiempo. Los residentes en Italia pagan el IVIE sobre los inmuebles que poseen en el extranjero y los declaran cada año; el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (property tax) pagado en EE. UU. suele poder deducirse de él.
Convenio vigente
Grecia tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos. Los residentes en Grecia tributan en su país por su renta mundial, con crédito por el impuesto pagado en el extranjero.
Sin convenio
Ninguno de los dos tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con EE. UU., de modo que, para un residente que tenga un condominio en Florida a su nombre, solo los primeros US$60,000 están exentos del impuesto sucesorio estadounidense. Una buena planificación de cómo tener la propiedad resuelve la mayor parte de esta cuestión. Los residentes en España, además, declaran sus bienes en el extranjero en el Modelo 720 y están sujetos a un impuesto sobre el patrimonio que grava sus bienes en todo el mundo, con bonificaciones autonómicas.
Rigen las normas del país
Las islas siguen las normas de su país: Córcega es Francia, Cerdeña es Italia y las Baleares son España. Malta y Chipre no tienen convenio sobre el impuesto sucesorio con EE. UU. La entrada depende del pasaporte; los ciudadanos malteses utilizan el ESTA.
En su mayoría, países con convenio, con excepciones
Convenio vigente
Suiza tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos. Los inmuebles en el extranjero suelen estar exentos de los impuestos suizos sobre la renta y el patrimonio, pero se tienen en cuenta para fijar la tasa aplicable al resto, por lo que siguen siendo relevantes en Suiza.
Convenios vigentes
Cada uno de ellos tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos. Los tres gravan a sus residentes por su renta mundial conforme a sus convenios sobre el impuesto sobre la renta, con alivio por el impuesto pagado en EE. UU. sobre bienes situados en EE. UU.
Sin convenio sucesorio
Ninguno de los dos tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con EE. UU.; planifique la estructura de tenencia antes de comprar. Ambos tienen convenios sobre el impuesto sobre la renta que regulan el alquiler y la venta.
Con convenio, salvo Suecia
Dinamarca, Noruega y Finlandia tienen convenios sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos. El de Suecia quedó sin efecto, por lo que los residentes en Suecia planifican directamente para el impuesto sucesorio de EE. UU.
Vecinos del Caribe y del Atlántico
Las Bahamas, las Islas Caimán, Bermudas, las Islas Vírgenes Británicas, las Islas Turcas y Caicos y sus vecinas están a una o dos horas de esta costa, y muchos de sus residentes tienen aquí una segunda residencia. Ninguna tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con EE. UU., y la mayoría no tiene impuesto sobre la renta ni sobre sucesiones propio, por lo que no hay crédito en el país de origen que compense el impuesto estadounidense. La entrada depende por completo del pasaporte: los ciudadanos británicos utilizan el ESTA; los demás necesitan una visa o una exención específica. Aquí, la estructura de tenencia importa más que casi en cualquier otro lugar.
Sin convenio: primero, la estructura
En el Visa Waiver Program desde 2023
Israel no tiene impuesto sucesorio propio ni convenio sobre el impuesto sucesorio con Estados Unidos, por lo que la exposición al impuesto sucesorio de EE. UU. se planifica directamente. Representa una parte grande y creciente del mercado de Miami-Dade y Boca Raton.
Sin convenio
Catar se incorporó al Visa Waiver Program en 2024; los ciudadanos emiratíes y saudíes solicitan una visa de visitante. Sin impuesto sobre la renta en el país de origen, no hay crédito que compensar, y sin convenio, el impuesto sucesorio de EE. UU. se aplica íntegramente por encima de US$60,000. Las compras casi siempre se estructuran, y las compras realizadas a través de una sociedad y sin financiación obligan a presentar un informe federal sobre la titularidad en el cierre.
La otra mitad de los compradores extranjeros de Miami
Los compradores de México, Colombia, Brasil, Argentina, Chile, Perú y Panamá representan una gran parte del mercado internacional de Miami-Dade. Ninguno de estos países tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con EE. UU., por lo que la estructura es la primera conversación. Chile forma parte del Visa Waiver Program; la mayoría de los demás exigen una visa de visitante. Varios de ellos gravan a sus residentes por su renta mundial y exigen declaraciones anuales de bienes en el extranjero. En nuestra oficina se hablan cerca de una docena de idiomas y, si no hablamos el suyo, le presentaremos a un colega que lo hable.
Aliados al otro lado del Pacífico
Convenios vigentes
Ambos tienen convenios sobre el impuesto sucesorio con EE. UU. Australia no tiene impuesto sucesorio propio; Japón grava el patrimonio hereditario mundial de sus residentes y concede crédito por el impuesto pagado en EE. UU.
Sin convenio sucesorio
Todos forman parte del Visa Waiver Program; ninguno tiene un convenio sobre el impuesto sucesorio con EE. UU. Planifique la estructura de tenencia antes de comprar.
Esta página describe las normas en términos generales para que sepa qué preguntar. No las aplica a su caso y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni migratorio en Estados Unidos ni en su país. Si su país no figura en la lista, las tres reglas del principio siguen siendo válidas, y nos encantará saber de usted.
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