La même côte. Des règles différentes chez vous.
Côté Floride, un achat se déroule à peu près de la même façon pour tous les acheteurs internationaux. Ce qui diffère, c’est votre côté : le passeport avec lequel vous voyagez, l’existence ou non d’une convention fiscale entre votre pays et les États-Unis, et ce que votre propre administration fiscale attend que vous déclariez. Cette page est une carte pour savoir quelles questions poser ; les professionnels de notre annuaire l’appliquent à votre situation.
Trois points valables où que vous viviez
- Acheter ne change pas votre statut
- Posséder un logement aux États-Unis ne vous donne pas, à lui seul, le droit d’y vivre au-delà de vos séjours habituels de visiteur. La plupart des propriétaires viennent simplement en visite, et cela fonctionne très bien. Si vous envisagez de vivre ici plus longtemps, un avocat en immigration pourra vous exposer les options possibles ; nous pouvons vous en présenter un.
- Votre passeport décide de l’entrée
Qu’est-ce que l’ESTA ? L’Electronic System for Travel Authorization est une courte demande en ligne que remplissent, avant de prendre l’avion pour les États-Unis, les citoyens d’une quarantaine de pays membres du Visa Waiver Program (programme d’exemption de visa). Elle est approuvée en quelques minutes ou quelques jours, est généralement valable deux ans et permet de séjourner jusqu’à 90 jours par visite sans visa.
Les citoyens des autres pays demandent un visa de visiteur auprès d’un consulat américain. Ce qui compte, c’est le passeport avec lequel vous voyagez, et non votre lieu de résidence. La page Visa Waiver du Département d’État américain fait foi pour la liste officielle. Votre durée de séjour autorisée est distincte du décompte des jours au sens fiscal.
- Comment vous détenez le bien
- En nom propre, par un trust ou par une société. Ce choix a des conséquences sur les droits de succession américains, sur vos déclarations dans votre pays et sur ce qui se passe à la revente : mieux vaut le trancher avant de signer un contrat. Nous pouvons vous présenter des experts qui mettent ces structures en place au quotidien.
Entrée et convention sur les successions, par pays
Ce que signifie la colonne « convention ». Lorsqu’une personne qui vit hors des États-Unis décède en possédant des biens américains, les droits de succession américains (estate tax) peuvent s’appliquer. Sans convention, seuls les premiers 60 000 $ de biens américains sont exonérés. Une convention peut relever ce seuil ou déterminer quel pays impose la succession, ce qui réduit souvent fortement l’impôt américain. Pour les pays marqués « Non », la manière de détenir le bien compte davantage, et la question se règle très bien avec de bons conseils.
Les deux listes évoluent. Ce tableau a été vérifié le 1er octobre 2026 ; confirmez auprès des sources officielles ci-dessous avant de vous y fier.
| Pays de nationalité / de résidence | Exemption de visa (ESTA) | Convention sur les successions avec les États-Unis |
|---|---|---|
| Royaume-Uni | Oui | Oui |
| Irlande | Oui | Oui |
| France | Oui | Oui |
| Monaco | Oui | Non |
| Italie | Oui | Oui |
| Grèce | Oui | Oui |
| Espagne | Oui | Non |
| Portugal | Oui | Non |
| Malte | Oui | Non |
| Suisse | Oui | Oui |
| Allemagne · Autriche · Pays-Bas | Oui | Oui |
| Belgique · Luxembourg | Oui | Non |
| Danemark · Norvège · Finlande | Oui | Oui |
| Suède | Oui | Non |
| Israël | Oui | Non |
| Qatar | Oui | Non |
| Émirats arabes unis · Arabie saoudite | Visa de visiteur | Non |
| Mexique · Brésil · Colombie · Argentine | Visa de visiteur | Non |
| Chili | Oui | Non |
| Bahamas · Caïmans · Bermudes · Îles Vierges britanniques | Selon le passeport | Non |
| Australie | Oui | Oui |
| Nouvelle-Zélande · Singapour · Corée du Sud | Oui | Non |
| Japon | Oui | Oui |
| Afrique du Sud | Visa de visiteur | Oui |
Sources : Département d’État américain, Visa Waiver Program ; IRS, conventions fiscales des États-Unis de A à Z. Les deux listes évoluent ; ce tableau a été vérifié le 1er octobre 2026.
Une convention en place, des règles récemment modifiées
Angleterre, Écosse, pays de Galles, Irlande du Nord
La convention entre les États-Unis et le Royaume-Uni sur les successions et les donations détermine en général quel pays impose quoi au décès. Les résidents britanniques sont imposés chez eux sur leurs plus-values mondiales, avec un crédit pour l’impôt américain. En avril 2025, le Royaume-Uni a remplacé le régime des non-domiciliés (non-dom) par un système fondé sur la résidence, ce qui change la donne pour de nombreuses familles très mobiles ; vérifiez votre situation avant d’acheter.
Convention en place
L’Irlande a conclu une convention sur les successions avec les États-Unis. Les résidents irlandais déclarent leurs biens à l’étranger et paient l’impôt irlandais sur les plus-values lors de la cession, avec un crédit pour l’impôt américain.
Hors du champ de la convention britannique
Les dépendances de la Couronne ont leur propre système fiscal et ne sont pas couvertes par la convention entre les États-Unis et le Royaume-Uni sur les successions. Pour un résident qui détient un bien en Floride en nom propre, seuls les premiers 60 000 $ de la valeur du bien sont donc exonérés de droits de succession américains : la manière de le détenir mérite d’être planifiée. La plupart des résidents voyagent avec un passeport britannique et utilisent l’ESTA.
Une même langue, trois situations fiscales
Convention en place
La France a conclu avec les États-Unis une convention en matière de successions et de donations. Les résidents fiscaux français incluent leurs biens immobiliers du monde entier dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et déclarent chaque année leurs comptes et avoirs à l’étranger.
Pas de convention
Monaco n’a pas de convention sur les successions avec les États-Unis. Les résidents qui ne sont pas de nationalité française ne paient généralement pas d’impôt sur le revenu à Monaco, ce qui fait des droits de succession américains le principal risque à anticiper. Les Français résidant à Monaco restent soumis aux règles fiscales françaises en vertu de la convention de 1963.
Départements français
Les départements d’outre-mer font partie de la France, et leurs résidents sont résidents fiscaux français, avec quelques adaptations locales. La convention franco-américaine et les obligations déclaratives françaises s’appliquent. Saint-Barthélemy et Saint-Martin sont des collectivités d’outre-mer dotées de leur propre régime fiscal ; demandez à votre conseiller lequel s’applique.
Là où la question de la convention décide de la structure
Convention en place
L’Italie a conclu de longue date une convention sur les successions avec les États-Unis. Les résidents italiens paient l’IVIE sur leurs biens immobiliers détenus à l’étranger et les déclarent chaque année ; la taxe foncière américaine est en général imputable sur cet impôt.
Convention en place
La Grèce a conclu une convention sur les successions avec les États-Unis. Les résidents grecs sont imposés chez eux sur leurs revenus mondiaux, avec un crédit pour l’impôt étranger acquitté.
Pas de convention
Aucun des deux n’a de convention sur les successions avec les États-Unis : pour un résident qui détient en nom propre un appartement en Floride, seuls les premiers 60 000 $ sont exonérés de droits de succession américains. Une bonne réflexion sur le mode de détention règle l’essentiel du problème. Les résidents espagnols déclarent en outre leurs avoirs à l’étranger sur le Modelo 720 et sont soumis à un impôt sur la fortune portant sur leur patrimoine mondial, avec des allègements régionaux.
Les règles du pays s’appliquent
Les îles suivent les règles de leur pays : la Corse relève de la France, la Sardaigne de l’Italie, les Baléares de l’Espagne. Malte et Chypre n’ont pas de convention sur les successions avec les États-Unis. L’entrée dépend du passeport ; les citoyens maltais utilisent l’ESTA.
Surtout des pays conventionnés, avec des exceptions
Convention en place
La Suisse a conclu une convention sur les successions avec les États-Unis. Les biens immobiliers situés à l’étranger sont en général exonérés de l’impôt suisse sur le revenu et sur la fortune, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux appliqué au reste : ils comptent donc toujours chez vous.
Conventions en place
Chacun de ces pays a conclu une convention sur les successions avec les États-Unis. Tous trois imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux en vertu de leurs conventions fiscales en matière d’impôt sur le revenu, avec un allègement au titre de l’impôt américain sur les biens situés aux États-Unis.
Pas de convention sur les successions
Aucun des deux n’a de convention sur les successions avec les États-Unis ; planifiez la structure de détention avant d’acheter. Tous deux ont des conventions en matière d’impôt sur le revenu qui régissent la location et la revente.
Convention, sauf pour la Suède
Le Danemark, la Norvège et la Finlande ont conclu des conventions sur les successions avec les États-Unis. Celle de la Suède a été dénoncée : les résidents suédois doivent donc anticiper directement les droits de succession américains.
Voisins des Caraïbes et de l’Atlantique
Les Bahamas, les îles Caïmans, les Bermudes, les îles Vierges britanniques, les îles Turques-et-Caïques et leurs voisines se trouvent à une ou deux heures de cette côte, et beaucoup de leurs résidents y ont une résidence secondaire. Aucune n’a de convention sur les successions avec les États-Unis, et la plupart n’ont ni impôt sur le revenu ni droits de succession propres : il n’existe donc aucun crédit dans le pays d’origine pour compenser l’impôt américain. L’entrée dépend entièrement du passeport : les citoyens britanniques utilisent l’ESTA, les autres ont besoin d’un visa ou d’une exemption spécifique. La structure de détention compte ici plus que presque partout ailleurs.
Pas de convention, donc la structure d’abord
Exemption de visa depuis 2023
Israël n’a pas de droits de succession propres ni de convention sur les successions avec les États-Unis : l’exposition aux droits de succession américains doit donc être anticipée directement. Une part importante et croissante du marché de Miami-Dade et de Boca Raton.
Pas de convention
Le Qatar a rejoint le Visa Waiver Program en 2024 ; les citoyens émiriens et saoudiens demandent un visa de visiteur. Sans impôt sur le revenu dans le pays d’origine, aucun crédit ne vient compenser ; sans convention, les droits de succession américains s’appliquent pleinement au-delà de 60 000 $. Les acquisitions sont presque toujours structurées, et les achats par une société sans financement déclenchent une déclaration fédérale de propriété au closing (la signature de la vente).
L’autre moitié des acheteurs étrangers de Miami
Les acheteurs du Mexique, de Colombie, du Brésil, d’Argentine, du Chili, du Pérou et du Panama représentent une large part du marché international de Miami-Dade. Aucun de ces pays n’a de convention sur les successions avec les États-Unis : la structure est donc la première conversation à avoir. Le Chili fait partie du Visa Waiver Program ; la plupart des autres pays exigent un visa de visiteur. Plusieurs imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux et exigent une déclaration annuelle des avoirs à l’étranger. Notre équipe parle près d’une douzaine de langues, et si nous ne parlons pas la vôtre, nous vous présenterons un confrère qui la parle.
Des alliés de l’autre côté du Pacifique
Conventions en place
Tous deux ont conclu une convention sur les successions avec les États-Unis. L’Australie n’a pas de droits de succession propres ; le Japon impose les successions mondiales de ses résidents et accorde un crédit pour l’impôt américain.
Pas de convention sur les successions
Tous font partie du Visa Waiver Program ; aucun n’a de convention sur les successions avec les États-Unis. Planifiez la structure de détention avant d’acheter.
Cette page décrit les règles en termes généraux pour que vous sachiez quelles questions poser. Elle ne les applique pas à votre cas et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en matière d’immigration, ni aux États-Unis ni dans votre pays. Si votre pays ne figure pas ici, les trois points du début s’appliquent toujours, et nous serions heureux d’échanger avec vous.
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