La stessa costa. Regole diverse a casa propria.
Il lato Florida di un acquisto è più o meno lo stesso per ogni acquirente internazionale. Ciò che cambia è il Suo lato: il passaporto con cui viaggia, l'esistenza o meno di un trattato fiscale tra il Suo paese e gli Stati Uniti, e ciò che il Suo fisco si aspetta che Lei dichiari. Questa pagina è una mappa per sapere cosa chiedere; i professionisti del nostro elenco la applicano alla Sua situazione.
Tre cose valide ovunque Lei viva
- Acquistare non cambia il Suo status
- Possedere una casa negli Stati Uniti non dà di per sé il diritto di viverci oltre i normali soggiorni da visitatore. La maggior parte dei proprietari viene semplicemente in visita, e funziona bene. Se pensa di vivere qui più a lungo, un avvocato specializzato in immigrazione può illustrarLe le opzioni; possiamo presentargliene uno.
- È il passaporto a decidere l'ingresso
Che cos'è l'ESTA? L'Electronic System for Travel Authorization è una breve domanda online che i cittadini di circa 40 paesi aderenti al Visa Waiver Program statunitense (il programma di esenzione dal visto) compilano prima di volare negli Stati Uniti. Viene approvata in pochi minuti o pochi giorni, di norma è valida due anni e consente soggiorni fino a 90 giorni alla volta senza visto.
I cittadini canadesi non hanno bisogno né dell'ESTA né del visto e sono di norma ammessi fino a sei mesi. I cittadini di altri paesi richiedono un visto turistico presso un consolato statunitense. Conta il passaporto con cui si viaggia, non il paese in cui si vive. La pagina del Dipartimento di Stato degli Stati Uniti sul Visa Waiver è l'elenco ufficiale. Il periodo di permanenza consentito all'ingresso è distinto dal conteggio dei giorni ai fini fiscali.
- Come intestare l'immobile
- A titolo personale, tramite un trust o tramite una società. La scelta incide sull'imposta di successione statunitense, sulle Sue dichiarazioni in patria e su ciò che accade al momento della vendita: conviene quindi decidere prima di firmare un contratto. Possiamo presentarLe esperti che si occupano di queste strutture ogni giorno.
Ingresso e trattato sull'imposta di successione, per paese
Cosa significa la colonna del trattato. Quando una persona che vive fuori dagli Stati Uniti muore possedendo beni negli Stati Uniti, può applicarsi l'imposta di successione statunitense. In assenza di un trattato, sono esenti soltanto i primi 60.000 $ di beni statunitensi. Un trattato può innalzare questa esenzione o stabilire quale paese tassa la successione, il che spesso riduce di molto l'imposta statunitense. Per i paesi indicati con "No", la pianificazione di come detenere l'immobile conta di più, ed è del tutto gestibile con una buona consulenza.
Entrambi gli elenchi cambiano nel tempo. Questa tabella è stata verificata il 1° ottobre 2026; prima di farvi affidamento, la confronti con le fonti ufficiali indicate sotto.
| Paese di cittadinanza / residenza | Visa Waiver (ESTA) | Trattato USA sull'imposta di successione |
|---|---|---|
| Canada | Esente da visto | Sì, tramite il trattato sulle imposte sul reddito |
| Regno Unito | Sì | Sì |
| Irlanda | Sì | Sì |
| Francia | Sì | Sì |
| Monaco | Sì | No |
| Italia | Sì | Sì |
| Grecia | Sì | Sì |
| Spagna | Sì | No |
| Portogallo | Sì | No |
| Malta | Sì | No |
| Svizzera | Sì | Sì |
| Germania · Austria · Paesi Bassi | Sì | Sì |
| Belgio · Lussemburgo | Sì | No |
| Danimarca · Norvegia · Finlandia | Sì | Sì |
| Svezia | Sì | No |
| Israele | Sì | No |
| Qatar | Sì | No |
| Emirati Arabi Uniti · Arabia Saudita | Visto turistico | No |
| Messico · Brasile · Colombia · Argentina | Visto turistico | No |
| Cile | Sì | No |
| Bahamas · Cayman · Bermuda · Isole Vergini Britanniche | Dipende dal passaporto | No |
| Australia | Sì | Sì |
| Nuova Zelanda · Singapore · Corea del Sud | Sì | No |
| Giappone | Sì | Sì |
| Sudafrica | Visto turistico | Sì |
Fonti: Dipartimento di Stato degli Stati Uniti — Visa Waiver Program; IRS — U.S. tax treaties A to Z. Entrambi gli elenchi cambiano; questa tabella è stata verificata il 1° ottobre 2026.
Ogni provincia e territorio, un unico confine
I canadesi sono il gruppo più numeroso di acquirenti stranieri su questa costa. Il trattato fiscale tra Canada e Stati Uniti riconosce ai residenti canadesi una quota proporzionale dell'intera esenzione statunitense sull'imposta di successione, che copre la maggior parte delle famiglie per immobili di fascia ordinaria. La dichiarazione dei redditi canadese tassa l'eventuale plusvalenza, con credito per l'imposta pagata negli Stati Uniti, e un immobile dato in locazione può rientrare tra i beni esteri da indicare nel modulo T1135 della CRA.
Due dichiarazioni dei redditi
I residenti del Québec presentano una dichiarazione provinciale a Revenu Québec oltre a quella federale alla CRA, e le regole del Québec sul credito per imposte estere differiscono in alcuni punti da quelle federali. Per la copertura sanitaria RAMQ occorre in genere essere presenti in Québec almeno 183 giorni per anno solare.
Una dichiarazione, regole OHIP da tenere d'occhio
I residenti dell'Ontario presentano un'unica dichiarazione federale che include l'imposta provinciale. Per mantenere la copertura OHIP occorre in genere essere presenti in Ontario almeno 153 giorni in qualsiasi periodo di 12 mesi, il che consente di assentarsi fino a circa sette mesi.
Una dichiarazione, verificare prima l'AHCIP
I residenti dell'Alberta presentano un'unica dichiarazione federale. Le indicazioni pubblicate su quanto ci si possa assentare mantenendo la copertura AHCIP variano a seconda delle fonti: verifichi i Suoi programmi con Alberta Health prima di partire.
| Provincia o territorio | Dichiarazione dei redditi presso | Piano sanitario | Nota per chi sverna (da verificare con il proprio piano) |
|---|---|---|---|
| Québec | CRA e Revenu Québec | RAMQ | In genere 183 giorni di presenza per anno solare |
| Ontario | CRA | OHIP | In genere 153 giorni di presenza in qualsiasi periodo di 12 mesi |
| British Columbia | CRA | MSP | Circa 6 mesi di presenza; fino a 7 mesi di assenza per vacanza, previa comunicazione |
| Alberta | CRA | AHCIP | Le fonti divergono; verificare con Alberta Health |
| Manitoba | CRA | Manitoba Health | In genere 183 giorni di presenza per anno solare |
| Saskatchewan | CRA | Saskatchewan Health | Verificare con eHealth Saskatchewan |
| New Brunswick | CRA | Medicare | In genere fino a 212 giorni di assenza in qualsiasi periodo di 12 mesi |
| Nova Scotia | CRA | MSI | Verificare con MSI |
| Prince Edward Island | CRA | Health PEI | Verificare con Health PEI |
| Terranova e Labrador | CRA | MCP | Verificare con MCP |
| Yukon · Territori del Nord-Ovest · Nunavut | CRA | Piano territoriale | Verificare con il proprio piano territoriale |
Le regole dei piani sanitari cambiano, e alcuni consentono assenze più lunghe previa autorizzazione. Verifichi sempre con il Suo piano provinciale o territoriale prima di partire.
I piani provinciali coprono solo una piccola parte delle spese mediche negli Stati Uniti, perciò la maggior parte dei canadesi che sverna in Florida aggiunge un'assicurazione medica di viaggio, che di solito richiede che la copertura provinciale resti valida. I proprietari che trascorrono qui periodi più lunghi, o che non hanno diritto alla copertura provinciale, possono valutare un'assicurazione sanitaria privata internazionale o piani statunitensi accessibili ai non residenti. Possiamo presentarLe consulenti assicurativi specializzati in coperture transfrontaliere.
Nova Horizons non svolge attività di intermediazione immobiliare in Québec, altrove in Canada o in Florida, e non è autorizzata dall'OACIQ né da alcuna autorità di vigilanza del settore immobiliare.
Trattato in vigore, regole cambiate di recente
Inghilterra, Scozia, Galles, Irlanda del Nord
Il trattato tra Stati Uniti e Regno Unito sulle imposte di successione e donazione stabilisce di norma quale paese tassa cosa in caso di decesso. I residenti nel Regno Unito sono tassati in patria sulle plusvalenze ovunque realizzate, con credito per l'imposta statunitense. Ad aprile 2025 il Regno Unito ha sostituito il regime dei non-domiciled con un sistema basato sulla residenza, il che cambia il quadro per molte famiglie con mobilità internazionale; verifichi la Sua posizione prima di acquistare.
Trattato in vigore
L'Irlanda ha un trattato sull'imposta di successione con gli Stati Uniti. I residenti irlandesi dichiarano gli immobili esteri e, alla cessione, pagano l'imposta irlandese sulle plusvalenze con credito per l'imposta statunitense.
Non coperte dal trattato britannico
Le Dipendenze della Corona hanno sistemi fiscali propri e non rientrano nel trattato tra Stati Uniti e Regno Unito sulle successioni. Per un residente che possiede un immobile in Florida a proprio nome, ciò significa che solo i primi 60.000 $ del valore dell'immobile sono esenti dall'imposta di successione statunitense: conviene quindi pianificare come detenerlo. La maggior parte dei residenti viaggia con passaporto britannico e utilizza l'ESTA.
Una lingua, tre posizioni fiscali
Trattato in vigore
La Francia ha un trattato con gli Stati Uniti sulle imposte di successione e donazione. I residenti fiscali francesi includono gli immobili ovunque situati nella base imponibile dell'IFI, l'imposta patrimoniale sugli immobili, e dichiarano ogni anno i conti e le partecipazioni all'estero.
Nessun trattato
Monaco non ha un trattato sull'imposta di successione con gli Stati Uniti. I residenti che non sono cittadini francesi in genere non pagano imposte sul reddito delle persone fisiche a Monaco, il che rende l'imposta di successione statunitense la principale esposizione da pianificare. I cittadini francesi che vivono a Monaco restano soggetti alle regole fiscali francesi in virtù della convenzione del 1963.
Dipartimenti francesi
I dipartimenti d'oltremare fanno parte della Francia, e i loro residenti sono residenti fiscali francesi, con alcuni adeguamenti locali. Si applicano il trattato francese e le regole dichiarative francesi. Saint-Barthélemy e Saint-Martin sono collettività d'oltremare con regimi fiscali propri; chieda al Suo consulente quale si applica.
Dove la questione del trattato determina la struttura
Trattato in vigore
L'Italia ha un trattato di lunga data con gli Stati Uniti sull'imposta di successione. I residenti italiani pagano l'IVIE sugli immobili detenuti all'estero e li dichiarano ogni anno; l'imposta immobiliare statunitense (property tax) è in genere scomputabile dall'IVIE.
Trattato in vigore
La Grecia ha un trattato sull'imposta di successione con gli Stati Uniti. I residenti greci sono tassati in patria sul reddito ovunque prodotto, con credito per le imposte pagate all'estero.
Nessun trattato
Nessuno dei due ha un trattato con gli Stati Uniti sull'imposta di successione: per un residente che possiede a proprio nome un condominio in Florida, sono quindi esenti dall'imposta di successione statunitense solo i primi 60.000 $. Una buona pianificazione su come detenere l'immobile risolve gran parte del problema. I residenti spagnoli dichiarano inoltre i beni esteri nel Modelo 720 e sono soggetti a un'imposta patrimoniale sui beni ovunque detenuti, con agevolazioni regionali.
Seguono il proprio paese
Le isole seguono le regole del rispettivo paese: la Corsica è Francia, la Sardegna è Italia, le Baleari sono Spagna. Malta e Cipro non hanno un trattato con gli Stati Uniti sull'imposta di successione. L'ingresso dipende dal passaporto; i cittadini maltesi utilizzano l'ESTA.
Per lo più paesi con trattato, con alcune eccezioni
Trattato in vigore
La Svizzera ha un trattato sull'imposta di successione con gli Stati Uniti. Gli immobili esteri sono in genere esenti dalle imposte svizzere sul reddito e sul patrimonio, ma concorrono a determinare l'aliquota applicata a tutto il resto: contano quindi anche in patria.
Trattati in vigore
Ciascuno ha un trattato sull'imposta di successione con gli Stati Uniti. Tutti e tre tassano i propri residenti sul reddito ovunque prodotto in base ai rispettivi trattati sulle imposte sul reddito, con sgravio per l'imposta statunitense sugli immobili situati negli Stati Uniti.
Nessun trattato sulle successioni
Nessuno dei due ha un trattato con gli Stati Uniti sull'imposta di successione; pianifichi la struttura di detenzione prima di acquistare. Entrambi hanno trattati sulle imposte sul reddito che disciplinano la locazione e la vendita.
Trattato, tranne la Svezia
Danimarca, Norvegia e Finlandia hanno trattati sull'imposta di successione con gli Stati Uniti. Quello della Svezia è stato denunciato, perciò i residenti svedesi pianificano direttamente in funzione dell'imposta di successione statunitense.
I vicini dei Caraibi e dell'Atlantico
Le Bahamas, le Isole Cayman, le Bermuda, le Isole Vergini Britanniche, le Turks e Caicos e le isole vicine si trovano a una o due ore da questa costa, e molti dei loro residenti hanno qui una seconda casa. Nessuna ha un trattato con gli Stati Uniti sull'imposta di successione, e la maggior parte non ha imposte proprie sul reddito o sulle successioni: non esiste quindi un credito nel paese d'origine che compensi l'imposta statunitense. L'ingresso dipende interamente dal passaporto: i cittadini britannici utilizzano l'ESTA, gli altri hanno bisogno di un visto o di un'esenzione specifica. La struttura di detenzione conta qui più che quasi ovunque.
Nessun trattato, quindi prima la struttura
Visa Waiver dal 2023
Israele non ha un'imposta di successione propria né un trattato con gli Stati Uniti sull'imposta di successione, perciò l'esposizione all'imposta di successione statunitense va pianificata direttamente. Una quota ampia e crescente del mercato di Miami-Dade e Boca Raton.
Nessun trattato
Il Qatar è entrato nel Visa Waiver Program nel 2024; i cittadini emiratini e sauditi richiedono un visto turistico. L'assenza di imposte sul reddito in patria significa nessun credito da compensare, e l'assenza di un trattato significa che l'imposta di successione statunitense si applica per intero oltre i 60.000 $. Gli acquisti sono quasi sempre strutturati, e gli acquisti tramite società senza finanziamento fanno scattare al rogito una segnalazione federale sulla titolarità.
L'altra metà degli acquirenti stranieri di Miami
Gli acquirenti da Messico, Colombia, Brasile, Argentina, Cile, Perù e Panama rappresentano una quota importante del mercato internazionale di Miami-Dade. Nessuno di questi paesi ha un trattato con gli Stati Uniti sull'imposta di successione, perciò la struttura è il primo argomento da affrontare. Il Cile aderisce al Visa Waiver Program; la maggior parte degli altri richiede un visto turistico. Diversi paesi tassano i propri residenti sul reddito ovunque prodotto e richiedono dichiarazioni annuali dei beni esteri. Nel nostro ufficio si parlano quasi una dozzina di lingue e, se non parliamo la Sua, Le presenteremo un collega che la parla.
Alleati dall'altra parte del Pacifico
Trattati in vigore
Entrambi hanno trattati con gli Stati Uniti sull'imposta di successione. L'Australia non ha un'imposta di successione propria; il Giappone tassa le successioni dei residenti ovunque situate e riconosce un credito per l'imposta statunitense.
Nessun trattato sulle successioni
Tutti aderiscono al Visa Waiver Program; nessuno ha un trattato con gli Stati Uniti sull'imposta di successione. Pianifichi la struttura di detenzione prima di acquistare.
Questa pagina descrive le regole in termini generali, perché Lei sappia cosa chiedere. Non le applica al Suo caso e non costituisce consulenza fiscale, legale o in materia di immigrazione, né negli Stati Uniti né nel Suo paese. Se il Suo paese non è elencato, le tre regole in cima alla pagina valgono comunque, e saremo comunque lieti di sentirLa.
Iniziamo a parlarne
Ci dica dove vive e cosa sta pianificando. Ha una domanda o un dubbio? Ce lo chieda pure. Bastano poche righe.
Preferisce scriverci? info@novahorizons.com